전주시내 주택시장이 공급 과잉현상을 보이고 있다.

송천동 에코시티를 비롯해 만성, 혁신, 효천지구 공동주택 추가 공급이 예고돼 있다.

이들 지역에는 앞으로 총 2만여 세대의 공동주택이 들어설 예정이다.

일반 공동주택도 예정된 세대수만 수천 세대에 이른다.

이를 합산하면 3만여 세대가 쏟아져 나오는 셈이다.

주택보급률은 전주시와 전북도 모두 초과 상태다.

수요자가 공급을 따라가지 못하고 있는 형국이다.

넘쳐나는 주택 공급에 분양 전망은 어둡기만 하다.

미분양 사태로까지 이어져 가격 하락을 낳고 있다.

게다가 정부에서는 분양시장 과열양상을 보이자 아파트 집단대출에 대한 규제에 나섰다.

지난 5월부터 이미 여신심사 선진화 방안을 비수도권에도 확대 시행하면서 주택담보대출 심사가 강화된 상태다.

그런데도 전주지역 주택 보급률은 떨어질 줄을 모른다.

전주시내와 전북도내 주택시장 동향과 문제점을 짚어본다.
/편집자주  

▲전주지역 공급 넘치고 수요 달리고  

전주시내 주택보급률은 이미 수요를 초과한 상태다.

여기에다 세대 증가율도 머지 않아 2배 가까이 치솟을 태세다.

공급과잉 현상이 현실화됐다는 의미다.

기존에 들어선 공동주택과 앞으로 들어설 물량을 살펴보면 심각성이 피부에 와 닿을 정도다.

전주시 주택과에 따르면 지난 6월 말 기준 주택보급률은 107.02%다.

세대 증가율도 2,908세대나 증가한 1.13%를 보이고 있다.

전주시내 향후 공동주택 물량을 들여다 보면 송천동 에코시티 내 공동주택은 공동주택 17개 단지 1만1,888세대가 더 들어서게 된다.

만성지구에는 8개 단지 5,497세대, 혁신도시 9개 단지 5,068세대, 효천지구 4개단지 4,460세대로 총 1만5,025세대가 들어설 예정이다.

이 뿐만이 아니다.

일반 공동주택 공급도 예정돼 있다.

전주 서부신시가지에 들어설 효자 힐스테이트 외 19개 단지에서도 6,487세대가 들어선다.

이 같은 물량을 모두 합하면 총 3만3,400세대가 공급될 예정이다.

현재 시점에서 세대 증가율(1.13%)을 3,000세대(실제로는 2,908세대)로 계산할 때 향후 4~5년이 지나면 두 배에 가까운 세대 증가율이 나타나는 꼴이다.

이마저도 재개발 지역은 제외된 수치다.

올 들어 주민등록상 전주시 인구는 6월 말 현재 65만2,515명에 이른다.

지난 4월 말 65만3,005명, 5월 말 65만2,811명에 비하면 또 줄어든 상태다.

인구는 줄어드는데 주택보급률과 세대 증가율은 과잉 상태다.

주택 수요량 대비 공급량이 과잉 상태에 와 있는데다 향후 미분양 주택물량이 다수 발생한다고 볼 때 문제는 더 심각하다.

전주시 주택과 안재정 공동주택계장은 “전주시내 세대 증가율에 비해 공동주택 공급물량은 이미 초과된 상태”라며 “향후 4~5년을 내다볼 때 재개발 지역을 제외하더라도 두 배 가까이 공급량이 늘어나 수요량에 비해 공급과잉 현상이 심화될 수 있다”고 말했다.

▲도내 주택시장도 수요 불안  

도내 주택시장도 전주시내 사정과 별반 다르지 않다.

도내 주택시장의 대체적인 분위기는 매매시장에서 공급 과잉현상이 나타나고 있지만 수요는 위축돼 공급을 따라가지 못하는 형국이다.

한국은행 전북본부가 분석한 최근 전북지역 주택시장 동향에 따르면 도내 주택공급은 지난해 정부의 부동산규제 완화 정책 등에 따라 주택 건설경기 활성화로 크게 늘어났다.

지난해 도내 주택건설 인허가는 22만6,000호, 착공이 18만7,000호까지 증가하는 등 주택건설이 호조를 보였던 2012년 수준에 근접해 있는 것을 알 수 있다.

도내 주택보급률은 이미 110%를 넘어섰다.

도내 가구수 대비 주택수 비율인 ‘주택보급률’은 2014년 기준 112.9%로 전국평균 103.5%와 지방평균 108.4%를 상회하고 있다.

이처럼 주택시장 공급 과잉현상이 나타나면서 분양시장에 불안감이 감돌고 있다.

주택 공급량이 증가하고 높은 주택보급률과 매수자 우위의 시장형성 등으로 공급 과잉이 우려되고 있다.

전주 효자동의 한 공인중개사는 “건설사들이 지역에서 부동산 시장의 불안한 모습을 보이고 있는데도 분양시장에 물량을 쏟아내는 것은 입주가 본격화되기 전에 물량을 털어내려고 하는 것이다”고 귀뜸했다.

수요면에서도 인구 증가세가 둔화되고 있는 시점에서 실수요층의 지속적인 감소가 예상되고 있어 중장기적으로 주택수요가 위축될 가능성이 높다.

이는 올해 5월부터 주택담보대출 심사가 강화됐기 때문이다.

단지 도내 가계소득 대비 주택가격 비율이 다른 지역에 비해 과도한 수준은 아니어서 주택구입 여력에 대한 우려는 크지 않은 상황이다.

▲인구는 줄고 아파트값 상승  

도내 아파트값도 매년 상승하고 있다.

지난해 전북의 아파트값 평균은 ㎡당 143만원으로 5년 전인 2010년 114만원에 비해 30%가량 오른 것으로 나타났다.

도내 대부분 지역의 올해 2분기 아파트 매매가격과 전세가격은 약보합세를 보인 것으로 조사됐다.

전주에서는 민간택지 개발지구인 효천지구에 3.3㎡당 1,000만원대 분양가 아파트가 등장하지 않을까 하는 전망도 나오고 있다.

이에 대해 전주시는 서민들의 주거안정 차원에서 고분양가 아파트는 반드시 해결해야 할 문제라는 인식과 함께 상식 선을 벗어나는 아파트 분양가에 대해 적극 대응하겠다는 의지를 밝히기도 했다.

반면 인구 증가율은 지속적으로 둔화될 조짐이 크다.

도내 인구는 2012년까지는 소폭 증가했으나 2013년 들어 증가세가 둔화되면서 180만명 수준을 이어가고 있다.

하지만 주택구입 실수요층 인구 증가율은 2020년까지 지속적으로 하락될 것으로 예상된다.

도내 인구 증가율은 2013년~2014년 하락했다가 지난해 소폭 상승했으나 여전히 전국 평균(2015년 기준 0.38%)을 밑돌고 있다.

통계청 추계인구 기준에 따르면 주택구입의 실 수요층인 35~54세 인구 증가율은 2020년까지 지속적으로 하락할 것으로 예상된다.

이처럼 인구증가 둔화와 주택구입 실수요층 증가율의 지속적인 하락은 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 가능성이 크다.

가계대출의 증가도 심각하다.

도내 가계대출은 지난해 말 기준 19.8조원으로 지속적으로 증가하고 있는 상태다.

가계의 처분가능소득 대비 가계대출과 가계소득 대비 주택가격 비율 상승 등으로 주택구입 부담이 증가하고 있으나 타 지역과 비교해 과도한 수준은 아닌 것으로 파악되고 있다.

미분양 주택수도 증가하고 있다.

도내 미분양 주택수는 금융위기 직후인 2009년부터 빠르게 줄어들다가 지난 2011년 말 355호 수준까지 감소했으나 이후 다시 증가세로 돌아섰다.

올들어 지난 5월말 현재 2,374호 수준에 이르렀다.

전국의 미분양주택 증가율이 낮아지고 있는데 반해 전북지역은 지속 상승하는 모습이다.

사정이 이런데도 치솟는 월세값과 전세난에 부담을 느낀 일부 20~30대 젊은층을 중심으로 최근 내집 마련에 나서는 경우도 있다.

하지만 대부분 주택담보대출에 의존하는 구조여서 집값이 하락하고 금리가 인상될 경우 ‘하우스 푸어’로 전락할 수 있다는 위험성에 대해 고민해 봐야 할 부분이다.

▲주택 과잉공급 해법은?  

주택공급이 과잉현상을 해결하기 위해서는 각종 대책이 선행돼야 한다는 의견이 많다.

특히 자치단체 차원의 노력이 중요하다.

한은 전북본부 분석 자료에 따르면 주택 수급을 조절하기 위해서는 주택인허가 제한 등의 조치로 공급물량을 조절할 필요가 있다.

도내 주택보급률이 110% 이상 치닫고 있는 상황에서 공급물량을 늘리는 것은 더 이상 해법이 될 수 없다.

거주환경을 개선하거나 공급물량의 지역별 불균형을 해소하는 등 질적인 주거 만족도를 제고해야 할 것으로 보인다.

주택 과잉공급으로 미분양 주택이 늘어날 경우 건설사의 부실 또는 도산 등 부작용이 우려되기 때문에 미분양 주택에 대한 면밀한 관찰을 강화할 필요가 있다.

주택수요를 유지하고 확충하는 노력이 중요하다.

인구 유출을 방지하는 것도 지름길이다.

주택구입 실수요 층의 유입을 유도하고 청장년층의 인구유출을 방지할 수 있는 정책 마련이 시급하다.

양질의 일자리를 제공하는 것도 해법이 될 수 있다.

청장년층의 타지역 이동을 막고 도내 유입을 촉진하기 위한 일자리를 마련하는 등 다각적인 노력이 필요하다.

최근 전주시가 주도하는 전국혁신도시협의회의 ‘혁신도시 공공기관의 지역인재 35% 이상 의무채용 방안’을 법제화하려는 노력은 바람직한 일이다.

지역간 균형발전을 위한 지역인재 채용을 확대할 필요가 있다는 것이다.

또한 전북도가 추진하고 고용 활성화 정책이나 서민들의 주거불안을 해소하는 대책을 마련하는 것도 중요하다.

한 부동산 전문가는 “전주나 전북지역의 경우 인구 증가율은 둔화되고 있는데 주택 과잉공급이라는 기현상을 보이고 있다”며 “공급물량을 조절하고 수요자를 유지할 수 있는 다양한 방안이 모색돼야 할 것이다”고 말했다.

/이신우기자 lsw@