/추원호 건축사  

사업시행자가 어떤 부지에 공동주택이나 큰 규모의 건축물을 인.허가 받을 때 사업시행의 부지 일부를 공공부지로 내놔야 할 때가 종종 있다.

특히, 대규모 아파트 사업 인허가 과정에서 공공도로나 공원용지로 쓰기 위해 사업부지 일부를 기부채납 해야 할 때가 있다.

 응당 지자체에서 해야 할 일을 사업시행자에게 떠넘기는 식이다.

 기부채납이란 무엇인가? 이는 국가나 지방자치단체가 기반시설을 확충하기 위하여 사업시행자로부터 재산을 무상으로 받아 들이는 일이다.

사업 시행자로부터 받은 재산을 어떤 금전적 보상 없이 인허가 댓가로 무상으로 기부하거나 채납하는 일이다.

자가재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하여 국가 또는 지자체가 이를 취득하는 것을 말하는데, 대개가 기부채납된 용지는 도로, 공원, 도서관, 어린이집, 미술관 등을 짓는데 쓰이는 경우가  많다.

기부채납의 법적 근거가 없음에도 실제로는 지자체에서 사업시행자에게 일정부분 기부채납을 요구하고 있으며, 사업가가 이를 수용하면 지자체에서는 그 댓가로 규제를 풀어주고 그렇지 않으면 규제를 풀어주지 않는 등, 기부채납이 지자체의 권력으로 악용하는 사례가 되기도 한다.

기부채납은 기부자가 자신의 소유재산을 국가나 지자체의 국유재산 또는 공유재산으로 증여하는 기부의 의사표시를 하고, 국가나 지자체에서 이를 승락함으로서 성립하는 행위이기 때문에, 어떤 사업시행에서 일정부분 자신의 재산을 증여하도록 강요하는 행위이다.

 이와 더불어 무상귀속은 개발행위허가를 받은 자 등이 새로이 공공시설(도로, 상하수도, 교량 등)을 설치하거나 기존의 공공시설에 대체되는 시설을 설치한 때에 그 시설을 관리하는 부서에 무상으로 소유권 변동이 되는 것을 말한다.

이렇게 토지의 일부를 기부채납함으로서 생기는 부수적 인센티브는 건폐율, 용적율 및 높이제한을 완화 받을 수 있고, 이는 대지면적 제공비율에 따라 조례가 정하는 비율로 정할 수 있다.

주택법 제16조 (사업계획의 승인)에 따르면 사업과 관련 있는 간선시설(도로, 항만, 상하수도) 설치 및 공공시설 기부채납이 금지되어 있고, 일정규모 이상의 주택건설사업, 대지조성사업 시행시 간선시설 설치 의무로 되어있다.

 도시 및 주거환경 정비법에서는 사업시행자는 재개발사업에 따른 정비 기반시설의 설치 의무 및 비용을 원칙적으로 부담하고, 이에 따른 비용도 모두 부담하는 것으로 되어 있고, 그 시설도 국가 및 지자체에 무상 귀속하는 것으로 되어 있다.

이와 같이 택지개발, 주택개발사업, 대규모 건물의 건축허가 과정에서 인,허가 승인조건으로 사업자에게 토지 및 각종 기반시설의 기부채납을 관행적으로 요구하는데서 문제가 있다.

허가청이 개발사업과는 관련이 없는 시설의 설치를 요구하거나 사업이익의 80~90%에 이르는 과도한 기부채납을 요구하는데서 중도에 사업을 포기하는 경우도 있다.

이렇게 기부채납과 사업 인,허가가 연계되어 있어 기부채납 협상이 원활하지 않을 경우, 자동적으로 인,허가가 지연되어 사업자의 금융비용증가 등 부작용을 초래하게 되어, 해당관청의 기부채납 요구를 들어줄 수 밖에 없다는 상황을 악용하는 경우가 있다.

어떻게 해서 잘 진행되어 완공 후, 사업자가 기부채납하려 했지만 지자체는 여러 사유를 들어 사업자에게 관리의무를 부담시키기 위해 사용승인(준공)을 지연시키기도 한다.

기부채납의 가장 큰 문제점은 기부채납의 명확한 기준이 없다는 것이다.

지자체마다 기부채납 요구가 정해진 기준 없이 필요에 따라 이루어지고, 기부채납의 한계가 정해져 있지 않아 기업자에게 과도한 부담을 초래하는데 있다.

따라서 기부채납에 따른 인센티브제도를 개선하여 사업의 불확실성을 제거하고 기부채납과 인센티브간 연계를 강화해야 한다.

또한 민간사업 시행자가 국가나 지자체를 대신하여 공공시설인 도로, 공원 등을 설치하여 기부채납하기로 예정된 토지에 대해서는 재산세를 비과세로 해야 하며, 주택개발사업의  경우 공동주택 분양가격의 산정에서 기부채납한 공공시설 설치와 용지비용이 공동주택 분양가에 포함될 수 있도록 해야 한다.

특히, 공동주택과 같은 대규모 사업 시행시 이와 전혀 관련이 없는 공공청사, 용지의 기부채납이나 간선시설(도로, 상하수도, 공원 등)의 설치를 요구할 수 없도록 각 법령에 명시해야 한다.

이러한 원칙의 실효성을 보장하기 위해 공공시설의 부당한 기부채납과 기반시설의 설치 요구로 인,허가가 지연 될 경우 허가 관청의 손해배상 책임을 명시할 필요가 있다.