주택도시보증공 기준 개선
인근지역 세분화 비교판단
평균분양가 가중평균 산정
24일부터 변경기준 적용돼

아파트 고분양가 논란이 지속되고 있는 가운데 아파트 고분양가 판단기준이 최저 주변 아파트 평균 매매가 수준으로 낮아진다.

고분양가로 판단될 경우 주택도시보증공사(HUG)의 보증심사 승인이 제한되기 때문에 상한 기준이 낮아지면 아파트 분양가격도 기존보다 떨어질 전망이다.

9일 부동산 관련 업계에 따르면 주택도시보증공사는 아파트 고분양가 사업장의 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 고분양가 사업장 심사기준을 변경했다 심사기준 변경으로 △고분양가 사업장 해당기준 △평균분양가 산정방식 △비교사업장 선정기준에 대한 개선안이 마련된 것이다.

그 동안에는 아파트 단지의 고분양가 사업장 여부를 인근 지역의 아파트 분양가와 비교해 판단했다.

개선안에서는 이 같은 지역과 인근 기준을 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 등 3가지에 해당되는 경우로 세분화 했다.

1년 이내 분양기준은 분양가 비교 사업장을 1년 이내 공급된 아파트로 규정한다.

해당 사업장의 평균 분양가가 비교 사업장의 평균치를 초과하거나, 사업장의 최고 분양가가 비교 사업장의 최고 분양가를 초과하는 경우 이 수치 이내에서 심사하게 된다.

‘1년 초과 분양기준’은 비교사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 아파트로 해 사업장의 평균 분양가가 비교사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교사업장 평균 분양가의 105%를 초과하는 경우 고분양가로 간주한다.

또 1년 초과 분양기준은 비교 사업장을 분양일로부터 1년을 초과하는 단지로 한다.

해당 사업장의 평균 분양가가 비교 사업장 평균 분양가에 주택가격변동률을 적용한 금액 또는 비교 사업장 평균 분양가의 105%를 초과하는 경우 ‘고분양가’로 간주한다는 것이다.

기존에는 평균 분양가의 110%를 초과한 경우를 고분양가로 판단했기 때문에 심사기준 변경으로 낮아졌다.

또 비교사업장의 선정 순위는 1년 이내 분양기준, 1년 초과 분양기준, 준공기준 순으로 적용하고, 준공일로부터 10년을 초과한 아파트는 비교대상에서 제외된다.

고분양가 사업장의 평균분양가 산정 방식도 변경된다.

산술평균과 가중평균을 합한 방식에서 가중평균방식으로 바꿨다.

평형별•타입별•층별 공급면적의 평당 분양가를 평형별•타입별•층별 공급면적의 비율로 가중평균한 가격으로 바꿔 평균 분양가(또는 평균매매가)로 일괄 적용하는 방식이다.

이번 조치는 주택시장의 혼선을 방지하기 위해 약 2주간의 유예기간을 거친다.

오는 24일 분양보증 발급 분부터 변경된 고분양가 사업장 심사기준을 적용할 계획이다.

HUG 관계자는 “기존 분양가 심사기준의 경우 주택가격이 오르는 기간에는 고분양의 관리효과가 나타났으나 최근과 같은 안정기에는 다소 한계를 보였다”며 “심사기준을 변경한 이번 조치로 1년초과 분양기준 및 준공기준의 경우 분양가 수준이 현행보다 하향 안정되는 효과가 예상된다”고 말했다.

또한 “분양가 심사기준 변경으로 주택도시보증공사의 보증리스크와 주택시장을 보다 안정적으로 관리할 수 있을 것”이라고 말했다.

/이신우기자 lsw@

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