공공택지에 이어 민간택지에도 분양가상한제 재도입이 기정 사실화되면서 주택건설시장에 파문이 일고 있다.

민간택지에 분양가상한제를 재도입하려는 것은 최근의 집값과 분양가 상승세를 잠재우려는 정부의 의지가 강하게 작용했다.

하지만 분양가상한제 확대 시행을 두고 찬반이 엇갈리고 있다. ‘도입되면 집값 안정’이라는 의견과 ‘공급 감소로 부작용 확산’이라는 두 가지 의견이 첨예하게 대립하고 있다.

집 없는 서민들은 분양가상한제를 반기고 있지만 주택건설사들은 실적 감소를 걱정하고 있다. 

한 때 전북지역에서도 고분양가 논란이 일었던 때가 있었다. 집 없는 서민들은 3.3㎡당 1천만원 넘는 고분양가 논란에 우려의 눈초리를 보냈던 적도 있었다. 

전북지역의 고분양가 논란과 분양가상한제 확대 배경, 제도 도입에 따른 찬-반 등을 짚어본다.
/편집자주 
 


▲들썩였던 전북지역 고분양가 논란
 
지난 2017년 3월 전주시청 4층 회의실에서 분양가심사위원회가 열렸다.

민간택지인 전주 효천지구 도시개발사업지구 내 A-1블럭에 들어서는 우미건설의 아파트 분양가를 결정하기 위한 자리였다.

이날 최종 분양가는 3.3㎡당 894만7천원으로 결정됐다.

최종 결정된 분양가는 해당 건설사가 최초 신청한 분양가와 비교했을 때 129만3천원 낮아진 금액이었다.

이 아파트 건설사는 당초 3.3㎡당 1천만원(1천24만원)이 넘는 고분양가를 제시했다. 

최종 가격은 4차례에 걸친 분양가 조정협의를 거친 결과였고, 고분양가 논란에 불을 댕겼던 사례였다.

3.3㎡당 분양가 1천만원을 넘겨 분양가를 신청한 건설사는 우미건설 뿐만이 아니었다.

효천지구에 들어선 대방건설도 당초 1천45만2천원이라는 분양가를 신청했다.

효천지구는 우미린 A1ㆍA2, 대방건설 A4 등 3개 단지의 건설사가 신청한 3.3㎡당 분양가가 1천만원을 훌쩍 뛰어넘었다.

효천지구는 집단환지 방식의 민간택지로 분양가상한제 적용 대상에서 제외됐다.

토지매입가 등을 감안할 때 3.3㎡당 분양가 1천만원이 넘을 것이라는 우려가 높았던 지역이다.

일각에서는 효천지구가 분양가 상한제 적용을 받지 않는 민간택지 지역이라 하더라도 1천만원을 뛰어넘는 분양가에 대한 깊은 우려감을 표시했었다.

전주에서는 처음으로 3.3㎡ 당 900만원대에 가까운 890만원대 아파트가 나왔다는 소식에 집 없는 서민들의 입이 쩍 벌어지기도 했다.

고분양가 논란이 일었던 효천지구 내 아파트는 현재 1천만원~2천만원까지 프리미엄이 붙어 있는 상태다. 결국 고분양가의 우려가 현실로 다가온 것이다. 

이 같은 사정은 앞선 2016년 11월에 열린 만성지구와 혁신도시 아파트 분양가심사위원회에서도 재현되는 듯했다.

만성지구 내에 들어선 시티프라디움 아파트의 최초 신청된 분양가도 3.3㎡ 당 1천만원(1천18만4천원)을 뛰어넘었다. 혁신도시 내 대방디엠시티도 해당 건설사에서 3.3㎡ 당 분양가가 1천만원(1천14만8천원) 넘는 분양가를 신청했다.

하지만 이들 아파트에 대해 분양가심의를 벌인 결과 3.3㎡ 당 분양가가 700만원대 후반에서 800만원대 초반으로 조정됐다.

이처럼 전북지역에서도 아파트 분양가의 고공행진은 수년간 이어져 왔다. 

정부가 유명무실해진 민간택지 분양가 상한제를 재도입하려는 것은 최근 수도권을 중심으로 집값 상승과 분양가 상승세가 부담스러운 수준에 이르렀기 때문이다.

하지만 분양가상한제가 적용되면 상대적으로 주택공급이 중단돼 공급부족에 따른 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

게다가 올들어 분양가상한제가 적용되는 공공택지 내 공동주택의 분양가격 공시항목이 현행 12개에서 62개로 확대됐다.

이 때문에 부동산 시장 침체가 계속되고 있는 상황에서 주택건설업계를 중심으로 분양가격 공개항목 확대 조치의 실효성이 떨어진다는 우려도 제기되고 있다.

또 분양가 인하 효과가 거의 없고 건설경기를 더욱 위축시킬 수 있으며 시장경제 원리에도 어긋난다는 입장을 고수하고 있다.

정부의 분양가상한제 확대 계획은 수도권을 중심으로 치솟는 집값과 분양가를 잡아보려는 의지에서 비롯됐다.

전북지역 등 지방에서는 분양가상한제 확대를 아직 체감하지 못할 수도 있겠지만 한 때 고분양가 논란이 일었던 경험이 재연된다고 가정하면 큰 관심사가 아닐 수 없다.

 


▲분양가상한제 확대 배경과 흐름
 
분양가상한제는 신규 주택의 분양가격을 억제해 주변의 기존 주택가격에도 영향을 주는 가격조절 기능에 초점이 맞춰진 제도다.

이 제도는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 이미 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식으로 이를 적용할 경우 분양가가 현행보다도 크게 낮아질 수 밖에 없다.

현 정부는 출범 이후 ‘6ㆍ19 대책’을 시작으로 주택시장의 수급 불안을 우려한 나머지 지난해 ‘9ㆍ13 대책’을 내놨다.

이전까지 정부는 가격을 직접적으로 억제하는 분양가상한제가 주택시장에 상당한 부작용을 불러올 수 도 있다고 판단했다. 

이 때문에 공공택지 위주로 분양가상한제가 적용됐으며 민간택지에는 그 동안 사실상 적용된 사례가 없었다.

분양가상한제는 지난 1977년 최초로 시행됐다. 이 제도 시행 이후 주택공급이 위축되자 1989년에 분양가상한제를 폐지하고 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제를 시행했다.

원가연동제는 분양가상한제의 시초라고 볼 수 있으며 2000년 이후 부동산 경기가 과열되자 정부에서는 집값을 안정 시키기 위해 분양가 규제에 칼을 빼들었다.

지난 2007년 참여정부 때 분양가상한제를 전면 시행했으며 이 제도로 인해 주택공급 감소, 품질저하 등 여러 가지 문제점이 발생하게 되자 ‘특정지역 분양가 상승률이 물가 상승률에 2배 넘는 지역’이라는 조건을 붙였으나 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가상한제가 적용된 사례는 없었다.

정부는 분양가 안정을 위해 분양가상한제를 적용하는 것 외에도 재건축단지 등 민간택지에 주택도시보증공사의 분양가 심사기준을 강화해 분양가격을 통제하는 등 두 가지 방법을 시도해 왔다.

특히 최근 들어서는 주택시장 안정을 위한 가격 억제 정책으로 공공택지 위주의 분양가상한제를 민간택지까지 확대추진 할 움직임을 본격화하고 있다. 

지난 8일 김현미 국토교통부 장관은 “분양가상한제의 민간택지 도입 확대를 검토할 때가 왔다”고 밝혔다.

김 장관이 분양가상한제 도입 의사를 밝힌 이후 참여연대는 부동산 투기를 막고, 집값을 안정화하기 위해서는 분양가상한제 뿐만 아니라 체계적이고 선제적인 대응이 필요하다는 뜻을 밝혔다.

분양가상한제는 집값 안정화의 일환으로 도입돼 적정 분양가격 이하로 분양하도록 정한 제도다.

현재 적정 분양가를 책정하지 않으면 주택도시보증공사가 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있지만, 분양가상한제 적용을 받는 민간택지의 경우 분양가가 천정부지로 치솟는 경우가 곳곳에서 발생하고 있기 때문이다.

민간택지의 분양가상한제 도입을 공식화한 가운데 집값 안정 효과도 있지만 공급 감소에 따른 건설업체의 수익성 악화를 우려하는 목소리도 흘러나오고 있다.

전문가들은 주택시장의 가격 조절 기능을 배제하고 인위적인 주택가격의 설정 등 직접적 영향력을 강화하는 정부의 시장개입은 실효성을 담보하는데 어려움이 많다는 분석을 내놓고 있다.

공급 위축과 전매 제한 등으로 분양주택의 희소성만 높이는 등 시장의 왜곡을 심화시킬 수 있다는 것이다. 이 때문에 분양가상한제는 공공 영역에 한정하고 분양보증 심사는 본래 목적에 맞도록 개선해야 한다고 주문하고 있다.

집값 안정 효과와 건설업체의 수익성 악화 해소 등 두 마리 토끼를 잡기 위한 분양가상한제 확대 도입이 절실하다는 지적이다.
 


▲분양가상한제 엇갈리는 찬-반
 
민간택지에도 분양가상한제를 도입하겠다는 국토교통부의 방침에 찬반이 엇갈리고 있다.

분양가상한제는 ‘도입되면 집값 안정’이라는 의견과 ‘공급 줄어 부작용 확산’이라는 두 가지 의견이 대립하고 있다.

민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가상한제를 확대해 적용하는 방안이 검토되면서 한 여론조사 기관의 조사결과가 주목된다.

지난 11일 한 여론조사 전문기관이 조사한 결과에 따르면 국민들 과반수인 55.4%가 이 제도에 ‘찬성’하는 것으로 나타났다.

‘반대’에 응답한 비율은 22.5%였으며, 모름ㆍ무응답은 22.1%였다.

시민단체 등에서는 분양가상한제 도입으로 새 아파트 분양가가 낮아져 집값 안정에 기여할 것이라는 시각이 지배적이다.

집값이 다시 꿈틀거리고 있는 상황에서 택지비에 정부가 정한 기본형 건축비만 인정해주는 제대로 된 상한제가 시행돼야 한다는 입장이다.

하지만 분양가상한제를 바라보는 건설업계의 입장은 확연히 다르다.

분양가상한제는 감정평가 한 토지비를 바탕으로 이미 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식이다. 이를 적용할 경우 분양가가 현행보다도 크게 낮아질 수 밖에 없다.

분양가상한제가 적용되면 상대적으로 주택공급이 중단돼 공급부족에 따른 집값 상승 등의 부작용을 가져올 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

특히 건설업계는 SOC 예산 축소에 각종 부동산 규제까지 이어져 갈수록 사업여건이 악화하고 있는 상황에서 분양가상한제가 도입될 경우 수익성 악화는 불을 보듯 뻔하다는 입장이다.
더 큰 문제는 자금력이 떨어지는 건설업체들이 고전할 것이라는 점이다.

대한주택건설협회 전라북도회 이병관 사무처장은 “분양가상한제가 시작되는 시점 이전에 지어진 아파트는 제한을 받지 않았기 때문에 가격대가 유지되겠지만 향후 지어질 아파트는 정해놓고 분양가를 산정하기 때문에 가격이 떨어질 수 밖에 없다”며 “수요는 줄어들고 주택공급시장이 위축돼 자금력이 떨어지는 건설업체들의 어려움은 불을 보듯 뻔할 것”이라고 말했다.

또한 “분양가상한제를 시행할 경우 신규아파트와 기존아파트에 과도한 시세차익을 형성하게 되고 청약과열, 불법전매, 지방 주택시장 장기침체 등 부작용이 심각하게 우려돼 민간택지 분양가상한제 도입을 철회하는 것이 타당하다”고 말했다.

한국건설산업연구원 관계자도 “분양가상한제는 직접적인 가격 통제를 받아 얻어지는 집값 안정 효과보다 이후 부작용에 따른 문제가 더 클 것”이라며 “신규 분양가격을 낮춘다고 해서 일반 주택가격까지 내려올지는 알 수 없다”고 지적했다.

일각에서는 분양가상한제 시행으로 재건축ㆍ재개발사업 추진 단지의 수익성이 더욱 나빠져 재건축을 비롯한 전반적인 집값 하락으로 이어질 것이라는 진단을 내놓고 있다.

이 처장은 “재건축ㆍ재개발사업의 경우 일반분양을 통해 수익금을 충당하면서 건설사와 조합원에 자금부담을 덜기 위한 사업방식을 진행하고 있으나, 이 제도가 시행될 경우 일반분양분 수익성이 낮아져 건설사와 조합원에 자금부담이 가중돼 재건축ㆍ재개발 사업추진을 포기하는 사례가 늘어날 것”이라고 전망했다.
주택의 품질 저하를 우려하는 목소리도 나오고 있다.

주택건설업계 한 관계자는 “분양가상한제가 시행되면 아파트를 짓기 위한 설계나 건설자재의 품질 상향에 제약이 될 것”이라며 “설계가 문제되거나 싼 자재로 아파트를 지을 경우 품질이 떨어지는 아파트 찾는 사람들이 줄어들어 수요는 자연스럽게 저조하게 될 수 밖에 없다”고 말했다.

주택건설업계 또 다른 관계자는 “분양가상한제가 도입되면 공공택지 외에는 땅값을 제대로 인정받지 못하기 때문에 재건축을 비롯한 민간 택지 내에서는 주택사업 추진이 힘들어질 가능성이 크고 주택 공급이 크게 위축될 것”이라고 우려했다.

/이신우기자 lsw@