코로나19 충격만큼이나 다사다난했던 올 한해 부동산 시장이 저물어가고 있다. 

전북지역의 부동산 시장은 치솟는 새 아파트값 문제로 경자년 내내 무던히 들썩였다.

전주 완산ㆍ덕진구 지역은 결국 17일 부동산 조정대상지역으로 신규 지정됐다.

투기세력에 의한 집값 과열 현상이 조정대상지역이라는 오명을 씌운 것이다.

조정대상지역과 투기과열지구 지정 효력은 18일 0시부터 발생하게 된다.

정부는 연초부터 부동산 시장을 안정시키기 위한 6ㆍ17, 7ㆍ10대책 등을 연이어 쏟아냈다. 

아파트 매매시장은 한 때 거래량이 주춤하고 가격도 숨을 고르는 듯했다. 

하지만 아파트값, 전세가격 불안이 이어지면서 전세시장의 매물 부족과 가격급등 현상은 사그라들지 않았다.

불똥은 임대차시장으로 옮겨 붙었고 급기야 추가 주택공급 계획인 11ㆍ19대책까지 나왔다.

신임 국토부장관의 등장으로 또 한 번의 대책 발표를 고심하는 것 아니냐는 관측도 나오고 있다.

전북지역 주택시장의 불안감은 여전하다.

경자년 한해 전북에 불어 닥친 아파트값 이상급등 현상과 내년 시장을 전망해본다.
/편집자주


 
▲전북에 불어닥친 ‘수상한 바람’
 
전북, 특히 전주시내 신규택지개발지구를 중심으로 나타나는 아파트값의 급격한 상승은 경자년 끝자락까지 현재 진행형이다. 

특히 전주 완산ㆍ덕진구는 17일 부동산 조정대상지역으로 신규 지정돼 당장 18일 0시부터 단속 칼날을 피할 수 없게 됐다. 

경자년 한 해 전주는 하루가 다르게 뜀박질하는 아파트 가격 상승으로 시민들을 경악하게 만들었다. 

전북지역에서 아파트값이 뛰는 배경에는 실수요 외에 투기 수요가 급격하게 몰리고 있기 때문이라는 분석이 가장 유력하다.

여기에는 저금리 자금의 유동성 확대가 부동산 시장에 군불을 땠고 투기수요가 전북 등 비규제지역으로 방향을 선회했기 때문이라는 해석이 공통된 인식이다.

전북에 이미 투기세력이 깊숙이 개입됐다는 것은 이제 공공연한 사실이 돼버렸다. 

전주지역 신규택지개발지구에 투기세력들이 파고들었다는 정황은 곳곳에서 나타나고 있다.

나아가 투기세력은 구도심의 재건축, 재개발 아파트까지 매수에 나선 것으로 파악되고 있다. 


최근 국토교통부 실거래가 정보시스템에는 전주시 덕진구 ‘에코시티더샵2차’ 전용면적 117㎡ 아파트가 지난달 초 11억원에 신고됐다. 

이전 실거래가인 지난 7월 7억1천500만원이던 것과 비교하면 4개월 만에 3억8천500만원이 뛰어 4억원에 육박했다.

살인적인 아파트값 상승에 도민들의 충격은 대단했다.

이에 대해 부동산 전문가들은 아파트 가격만 올려놓고 거래를 취소하거나 실제 거래가를 낮추는 수법의 위법행위 가능성이 의심되는 사례라고 분석하고 있다.
아파트값 상승을 주도하는 투기세력들이 치밀한 수법으로 상승심리를 부추긴다는 것이다.

최진규 전주부동산공인중개사사무소 대표는 “전북은 비규제지역이기 때문에 실수요자가 아닌 투기적 수요를 노린 투자자가 몰려온다. 이를 두고 ‘투기적 공급’이라고 말할 수 있는데 실질적으로 가격이 더 오를 것으로 판단하고 적지 않은 물량을 사들이며 매매 시기를 늦추고 있는 것이다. 이미 보유한 법인들은 보유세나 종부세가 올라간다고 해도 비규제지역인 전북 등 지방의 경우 영향을 덜 받기 때문에 갖고 있어도 부담이 적다. 금액은 올려놓고 거래는 활발하게 진행되지 않는 현상이 나타나는 것”이라고 말했다.

실제로 다수의 매물을 갖고 있는 투기세력들은 턱없이 높은 가격으로 매매계약을 체결하고 실거래가 신고를 해놓고 잔금일을 미룬 뒤 계약을 취소하는 수법을 쓰고 있다. 

30일 이내에 계약 취소 신고를 하면 모든 것이 끝난다는 사실을 악용하고 있기 때문이다. 

이로 인해 시장에는 한동안 높은 가격에 실제 거래된 것으로 기록돼 허위매물로 상승심리를 부추기는 것이라고 부동산 전문가들은 분석하고 있다.

이 같은 아파트값 상승 수법은 전주의 신규택지개발지역 새 아파트를 중심으로 곳곳에서 포착되고 있다. 

여기에 전주 구도심 아파트 거래에도 이상 현상이 나타나고 있다.

올해 들어 한 명이 구도심 아파트 수십 채를 차명 거래했고 법인이나 기관 명의로 십여 채 이상 거래한 정황도 드러났다는 것이 전주시 관계자의 설명이다.

이는 대부분 재건축, 재개발 지역에서 벌어지는 것으로 파악되고 있다.

전주시내 신ㆍ구도심을 불문하고 투기가 의심되는 거래가 성행하고 있다는 것이다.

이 같은 아파트값 폭등 현상에 대해 전문가들은 내년부터 강화되는 부동산 관련 세법 시행을 앞두고 투기세력 개입을 원인으로 보고 있다.

전북지역 부동산 시장에서는 신규택지개발지구 쪽에 몰려있는 법인매물 아파트가 집값 폭등의 변수가 될지도 비상한 관심거리다.

내년 6월부터 강화되는 세금 부담을 피하기 위해 투기세력이 아파트를 매도하고 빠져나가는 수법으로 시장의 혼란을 부추길 수 있다는 것이다.

하지만 법인들이 사 놓은 아파트를 매매할 경우 얻어지는 수익이 내년 6월부터 강화되는 세금 부담을 훨씬 뛰어넘을 것이라는 시각에서 보면 법인매물 아파트가 폭발적으로 쏟아지지는 않을 것이라는 전망도 나오고 있다.

그렇다 하더라도 법인매물들이 연말부터 내년 6월 이전까지 아파트값을 폭등시키는 사례가 심화될 경우 피해는 고스란히 도민들의 몫으로 이어질 전망이다.
 


▲아파트값 급등 벌써 1년…투기 잡는다
 
전북지역에서 하락하던 아파트 가격은 지난해 하반기부터 상승세를 타기 시작했다.

전주의 신규 택지개발지구를 중심으로 오르기 시작한 아파트 가격은 꺾일 줄 모르는 기세로 치고 올라와 주위를 놀라게 만들었다.

사실상 지난해 하반기 이전에도 새 아파트 가격은 서서히 들썩였다. 

구도심 지역에서 살고 있는 입주민들은 새 아파트로 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 상황도 벌어졌다. 분양 받은 새 아파트에 들어갔다가 자금난을 버티지 못하고 기존 주택으로 되돌아오는 사례까지 생겨났다.

시간이 흐르면서 에코시티나 혁신도시, 효천지구, 만성지구 등 신규 택지개발지구의 새 아파트를 중심으로 아파트 가격은 무서운 속도로 치솟기 시작했다.

올해 들어서는 코로나19로 시장에 불안이 더욱 심화됐고, 풍부한 유동성 자금이 부동산에 밀려들면서 전주시내 요지 곳곳의 새 아파트도 덩달아 가격이 올랐다.

올해 중반 전북혁신도시의 84㎡(34평형) 아파트는 최고 1억원 이상까지 가격이 치솟았다. 

당시 이 지역 부동산중개사는 “혁신도시가 조성된 지 6년 정도 됐는데 새 아파트 가격은 수억원 이상 올랐다. 투자자들이 매수한 가격이 있어서 더 떨어뜨리지는 않을 것이다”며 “지방은 부동산 정책에 큰 영향을 받지는 않는다. 아파트가 돈 되는 데는 제일 좋기 때문에 갭투자들이 많이 몰렸다. 그러다 보니 가격이 많이 오를 수 밖에 없다”고 말했다.

전주 에코시티의 아파트 가격도 상상 이상으로 치솟았다. 

대부분 84㎡(34평형)인 에코시티 아파트 분양가는 3억원 정도였으나 올해 중반까지 최고 4억5천만원~4억8천만원까지 거래됐다. 심지어 2억원 이상의 웃돈을 주고 거래된 아파트도 생겨났다.

그러던 새 아파트 가격은 몇 달 지나지 않아 또다시 뜀박질했고 에코시티의 경우 전용 117㎡(46평형)의 가격이 7억~8억원을 넘어 현재는 11억 원대까지 치솟는 이상급등 현상이 나타났다.
결국 집 없는 서민들은 혀를 내두를 정도가 됐다.

이 같은 ‘부동산 광풍’ 뒤에는 아파트값 상승을 주도하는 투기세력들의 개입이 원인으로 지목됐다.

이와 관련 전주시는 최근 완산ㆍ덕진구, 경찰과 함께 아파트 급등지역에 대한 합동 특별조사에 나섰다. 대상은 신규택지개발지구인 에코시티와 혁신도시, 만성지구, 효천지구 등 아파트 가격 급등지역으로 정했다.

합동조사 내용은 △거래 신고 후 계약을 해제했거나 분양가 대비 거래가격이 급등한 경우 △분양권 전매제한 위반 행위 △이중 계약서 작성 행위 등이다. 

앞서 전주시는 1차 조사에서 신규택지개발지구인 에코시티와 혁신도시, 만성지구 등 세 곳에서 222건의 불법 의심 행위를 적발했다.

이 가운데는 실거래 신고 후 계약 해제가 77건, 분양가 대비 거래 가격 급등 65건, 외지인이 여러 건을 매수하거나 중개한 행위 53건, 분양권 불법 전매가 27건을 차지했다.

시는 지난 8일 222건의 불법 의심행위 아파트 거래 건에 대해 당사자들에게 오는 28일까지 계약서와 입ㆍ출금 내역 등 소명자료를 제출 받아 내달 말까지 정밀조사를 벌인 뒤 과태료 부과 등 행정처분과 고발조치를 할 계획이다.

시는 이후 신도시뿐만 아니라 구도심도 부동산 시장 교란이 의심되는 거래에 대해서는 즉시 조사를 실시한다는 방침이다. 

이는 구도심에서도 매입자 1명이 아파트 40채를 차명 거래하고 법인이나 기관 명의로 10여채 이상을 거래했다는 정황에 따른 것이다. 

최진규 대표는 “투자자들이 구도심에서 아파트를 매수하려는 현상은 재건축, 재개발 때문에 그런 것 같다.

구도심은 아파트값이 오를 이유가 없고 노후아파트는 거래가 잘 이루어지지도 않을 텐데 재건축 단지가 점점 뜨고 있기 때문에 향후를 보고 매입을 서두르는 것 같다”고 분석했다.
 


▲내년에도 오른다?…내 집 마련의 꿈은?
 
전주지역을 중심으로 치솟는 아파트값은 연말을 맞았는데도 마지막까지 뜀박질을 하는 모습이다.

가을 이사철도 아닌데 부동산 매매시장은 집값 상승에 대한 불안감을 고조시키고 있다.

아파트 매매시장이 저금리와 전세대란에 급격한 상승세를 보이고 있다.

전세시장도 가을 이사철이 끝났지만 매물 부족이 지속되면서 가격 오름세가 지속될 것이라는 우려가 여전히 크다.

정부의 24번째 부동산 정책인 11ㆍ19 전세대책에도 주택 시장이 여전히 불안한 모습을 보이면서 연내 25번째 정책을 낼 것이라는 전망이 나오고 있다. 올해만 6차례 대책에도 전국 집값은 6.89% 올랐다는 통계도 나와 있다.

주택매매에 대한 소비심리는 각종 지표에서 잘 나타나고 있다.

전북지역에서는 주택매매시장 소비심리지수가 9년 1개월 만에 최고치를 경신했다.

최근 국토연구원이 발표한 지난달 전북지역의 주택매매시장 소비심리지수는 132.9로 지난 2011년 10월 이후 9년 1개월 만에 최고치를 기록했다.

같은 해 7월 국토연이 지수생산에 들어간 이래 8월과 10월을 빼고 최고점이다.

지수는 전달 125.4에 비하면 7.5p 상승했고 지난해 같은 달 104.8과 비교하면 무려 20.1p가 올랐다. 

전북지역 아파트 매매시장이 저금리와 전세대란 영향으로 연말 비수기인데도 가격 상승 불안을 고조시키고 있는 것이다.

전세시장 소비심리지수도 매물 부족이 지속되면서 가격 오름세가 지속될 것이라는 우려를 낳고 있다. 전세시장 소비심리지수는 122.1로 지난달보다 0.7 상승했으나 지난해 같은 기간 100.6보다 무려 21.5나 올라 상승국면을 유지했다. 

매매와 마찬가지로 전세 수요도 달리는 현상이 지속되고 있다.

아파트값 상승에 대한 또 다른 지표도 나와 있다.

강화된 부동산 규제와 임대차3법 시행 이후 나타난 전셋값 상승 속에서도 12월 첫째주 전북 등 지방의 아파트 매매가격 상승률은 수도권을 크게 앞질렀다.

최근 한국부동산원이 발표한 12월 첫째주 전북지역 아파트 매매가격 변동률은 0.24%로 전주 0.12% 대비 2배 이상 상승했다.

같은 날 기준 전북지역 아파트 전세가격 변동률도 0.18%로 전주 0.14%보다 0.08%p 확대됐다. 

가을 이사철이 끝나는 이때쯤이면 아파트 가격이 조정기에 들어가는 것이 일반적이나 이달 들어 다시 오름세로 돌아섰다.

이 같은 급격한 아파트 매매가격 상승은 전세가격 상승이 투기수요를 유발해 집값을 끌어올리고 있기 때문으로 풀이된다.

내년 상반기 아파트값 상승도 예사롭지 않다. 전북지역을 비롯한 전국의 아파트값이 떨어지지 않고 더 오를 것이라는 전망은 곳곳에서 나오고 있다.

최근 부동산114는 내년 상반기에도 69%가 주택매매 가격 상승을, 77%는 전세 가격 상승을 예상했다는 설문조사 결과를 내놨다. 10명 중 7명이 가격상승을 예상한 것이다. 설문조사에는 전국 1천439명이 참여했다. 

대한건설정책연구원도 내년 전국 주택 매매가격이 2% 상승하고 전세가격은 4% 오를 것으로 전망했다. 전세시장은 임대차3법 영향으로 내년 상반기까지 불안한 상황이 이어질 것으로 내다봤다.

아파트값이 브레이크 없는 가격 상승 현상으로 치달으면서 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들의 절망감은 더욱 깊어지고 있다.  

최진규 전주부동산공인중개사사무소 대표는 “내년에도 특별한 변화는 없어 보인다. 금리인상 등 경제여건이 없는데 변화가 있겠느냐”며 “다만 한가지 변곡점이라는 것은 내년 6월부터 가해질 세금부담인데 전주처럼 비규제지역에서는 얼마나 효과가 있을지 의문이다”고 말했다.

그는 또 “외지 투자세력도 선발대가 있고 후발대가 있다. 먼저 들어온 선발대가 내년 6월 이전에 나갈려고 하는 것 같다”며 “단기 투자자들은 1년 이상만 보유하면 기본세율이 적용됐지만 내년 6월 이후에는 2년 이상 보유해야 하기 때문에 투자기간이 길어지니까 세법 강화 전에 출구전략을 쓰는 것 같다”고 분석했다.

이어 “아파트 가격이라는 것이 오를 때는 급등하지만 내려올 때는 쉽게 내려오지 않는다. 결국 서민들의 내 집 마련은 어렵게 된다. 젊은 청년들은 계속 집을 사려고 하고 매입하는 시기도 빨라진다. 한번 바람이 불고 꺾이려면 시간이 걸릴 수 밖에 없다”고 전망했다.

/이신우기자 lsw@