전북지역 아파트 가격 상승세가 전국 1위를 달린다는 결과치가 나왔다.

새 정부 출범 첫 주에도, 이전 주에도, 지난 4월 한 달 동향에도, 올해 들어 5월까지 통틀어봐도 상승률 전국 1위다.

왜 이 같은 현상이 빚어지는 것일까? 언뜻 생각하면 ‘조사 결과가 그러니 뭐 생경할 것이 있느냐’고 반문할 수 있다. 또 ‘아파트값이 그만큼 올랐으니 1위를 달리는 것 아니냐’고 답할 수도 있을 것이다.

하지만 속사정을 면밀히 들여다 보면 양상이 조금 다르다. ‘아파트 가격 상승률 전국 1위’라는 결과치에는 취득세 중과대상에서 제외되는 기준시가 1억원 미만의 저가 아파트에 대한 조사자료가 대부분 반영돼 있기 때문이라는 의견이 만만치 않다.

아파트 가격을 추출하는 정량적 기준이 1억원 미만 아파트에서만 나오는지, 5억~6억원 정도에 거래되는 84㎡(34평형)대 신축아파트에서 비롯되는 것인지, 아니면 여러 가지 유형의 아파트 가격 기준에서 생성되고 있는지, 객관적 데이터를 확보해야 한다는 것이 부동산 전문가들의 지적이다.

‘아파트 가격 상승률 전국 1위’는 규제지역으로 묶여 있는 전주시내의 부동산 조정대상지역 해제 여부에도 큰 영향을 미치고 있다.

조정대상지역 해제는 주택법에 의거해 국토교통부가 시ㆍ도지사 의견을 청취한 뒤 주거정책심의를 거쳐 정하게 된다. 조정대상지역 해제 조건에 아파트 가격 상승률은 더할 나위 없이 중요한 조건 가운데 하나다.

‘아파트 가격 상승률 전국 1위’라는 ‘타이틀’을 고수하고 있는 규제지역 전주시. 아파트 가격 상승률에 대한 정확하고 객관적인 기준은 해제 여부에 관건이 될 전망이다.
/편집자주

▲전북 아파트 매매가격 전국 1위?... 왜?

새 정부가 출범한 5월 둘째 주 전국 아파트 매매가격은 전주보다 0.01% 하락했다.

엄밀히 따지면 새 대통령이 규제 완화를 공약한 지역의 아파트 가격은 상승세를 보였고, 수혜가 덜한 지역은 하락세를 보여 가격 양극화 현상이 나타났다는 분석이다.

같은 주 전북의 아파트 매매가격은 상승폭이 0.03%p 축소됐지만 0.11% 올라 ‘전국 1위’ 자리를 지켰다.

전북이 아파트 가격 1위 자리를 고수하고 있는 것은 지난 4월 한달 동향자료에서도 잘 나타나 있다.

4월 한달, 전북의 아파트 가격 상승률은 0.11%로 전주 0.13%보다는 상승폭이 축소됐지만 역시 '부동의 1위' 였다. 

전주시 관내 4월 3주차 주택동향조사 결과를 예시로 들면 시장 분위기가 감지된다.

이 기간 전북지역 부동산시장은 신축아파트의 경우 전년 가격 급등에 따른 여파로 관망세를 유지했다. 

구축아파트는 신축아파트와 갭 메우기, 전세가 비율이 높은 구축에 대한 외지인의 투자수요 증가, 저층 아파트의 재건축 기대감으로 가격상승세를 보였다.

또한 아파트 전세매물 부족 현상이 나타나는 등 생활여건이 우수한 구도심 내 저가아파트 위주로 전세가도 동반 상승세를 보였다.

특히 신축아파트의 고분양가 기대감과, 오는 2025년까지 공급 물량 부족 등은 아파트 가격 상승에 대한 기대감을 높였다.

또 구축의 경우 전세가율이 80%가 넘어 갭 투자로 인한 매매수요가 확대되고, 조정지역으로 일부 제한되는 부분이 있지만 군산 현대중공업 조선소 재가동, 새 정부의 양도세 중과 배제 등 규제 완화 기대감과 상대적으로 저평가된 투자자의 인식에 시장은 상승에 대한 기대감이 더욱 확대됐다.

하지만 인플레이션 억제를 위한 급격한 금리인상 등으로 부동산 경기 하락 가능성도 배제할 수는 없었다.

이 같은 분위기 속에서 전북지역 아파트 매매가격 변동률(4월 3주차 기준)이 0.13%로 전국 1위, 전세가격 변동률은 0.11%로 전국 공동 1위를 기록했다.

주된 이유는 군산시가 현대중공업 군산조선소 재가동 기대감으로 수송동을 중심으로 0.30% 상승한데다, 김제시 0.19%, 덕진구 0.10%, 덕진구 인후동1가 등 공시가 1억 미만 중저가 위주 아파트가 0.10% 상승해 전북지역 전체 상승폭이 확대됐기 때문이다.

여기에 새 정부의 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 더해 전북지역 아파트 매매가격 상승폭은 전국 최대치로 확대됐다.

전북지역 아파트 매매가격은 같은 달 1주일 전에도 0.06%보다 0.04%p 상승한 0.10%까지 뜀박질했다. 

전국 17개 시ㆍ도 가운데 절반 넘는 지역에서 아파트 매매ㆍ전세가격이 아직까지 마이너스 변동률을 보인 반면, 전북은 경남과 함께 매매 1위, 전세 2위의 상승세를 나타냈다.

전북에서 아파트 매매가격이 가장 많이 오른 곳은 군산지역으로 0.21% 올라 지난주 0.01% 보다 무려 0.2%나 상승했다. 다음으로 김제 0.19%, 익산ㆍ남원 0.09%, 정읍은 0.07% 올랐다.

부동산 조정대상지역인 전주지역에서는 완산구가 지난주 0.09% 보다 조금 떨어진 0.06% 올랐고, 덕진구는 0.05% 상승했다.

결과적으로 아파트 가격은 새 정부의 규제 완화 기대감 속에서도 금리 상승과 고유가 등 경제 상황이 녹록지 않은 이유로 가격 변동성을 장담할 수 없는 상황이 이어졌다.

▲올해 1분기 부동산시장의 흐름은…

올해 1분기 전북지역 부동산시장 흐름을 비교분석 해보는 것도 흥미롭다.

전북지역의 올해 1분기중 부동산시장 동향을 지난해 4분기와 비교해 보면 아파트 가격 상승세의 흐름이 그대로 드러난다.

우선, 분양시장을 보면 부동산의 고점인식 확산 등으로 매도자의 매물이 증가하고 있으나 매물 호가는 여전히 높게 유지되고 있는 상황이다. 

다만 매수심리가 급속히 위축되고 있어 호가를 낮춘 급매물 위주로 분양권 계약이 체결되고 있으나 신축 아파트에 대한 꾸준한 수요와 공급부족 등으로 분양권 가격은 강보합세를 유지하고 있다.

재개발ㆍ재건축 시장은 기존 아파트가격 상승의 영향, 정부의 분양원가 통제와 신규 아파트 수요 등으로 가격상승 기대감이 반영돼 투자수요가 꾸준히 유입되고 있다.

다만 재개발ㆍ재건축 시장은 부동산 고점 인식 등으로 전분기 대비 거래량 등은 상당부분 감소되는 상황이지만 간간이 신고가 거래단지가 속출하고 있는 등 가격상승 추세가 이어지고 있다. 

전북지역 매매시장은 신축 아파트의 경우 집값이 고점을 찍었다는 인식 확산과 추가 금리 인상 예정 등으로 매수심리가 급속히 위축되고 있다. 

거래가 이뤄지지 않다 보니 매물은 늘어나고 있어 호가를 낮춘 급매물 위주로 계약이 체결되고 있는 상황이다.

다만, 준신축ㆍ구축 아파트의 경우 신축아파트 가격과의 격차에 따른 갭 메우기 형태의 가격 상승이 나타나 신고가 거래가 간간이 나타나고 있다.

여기에 집값 고점에 대한 인식과 대출 규제 등으로 아파트 거래량은 당분간 감소할 것으로 예상된다.

전세시장은 기존 세입자 대부분 계약갱신청구권을 쓰고 있으며 전세대출 금리 및 대출규제로 전세금을 더 올리기 쉽지 않은 상황이라 가격을 낮춘 전세계약이 간간이 거래되고 있는 상황이다.

하지만 매매가 상승에 따른 여파와 전세값 급등, 전세대출 규제 강화까지 더해져 이를 감당하지 못한 임차인들이 월세 시장으로 유입되고 있다.

이에 따라 임대인의 보유세 부담 증가로 전세 물건의 월세 물건화로 인한 전세 매물 감소로 전세가격은 상승세를 이어가고 있는 것이 현실이다.

마지막으로 다음 분기인 2/4분기 전망을 들여다 보면 전북지역 부동산시장의 흐름을 짚어볼 수 있다.

전북지역의 2/4분기 부동산시장은 주택 매매가격은 대출규제 강화와 기준금리 추가 인상, 부동산 가격 하락 가능성 등으로 거래량이 급격히 줄어 들고 있는 것이 현실이다. 

하지만 전북지역 부동산시장은 지난 2018년~2020년도 과잉공급 물량이 해소되고 현재 미분양 물량 제로 상태인 점, 향후 2~3년간 추가 공급물량 부족한 점 및 대선 이후 부동산 정책이 변할 것이라는 기대감으로 전북의 부동산 시장은 보합 내지 소폭 상승세가 이어질 것으로 예상된다.

주택 전세가격은 2/4분기 전주시에 신축 아파트 입주 등으로 전세물량이 풀릴 예정이며 부동산 고점 인식 확산 등으로 전세가격 상승세는 다소 완화될 것으로 전망된다.

▲아파트 매매가격 전국 1위 기준의 ‘정석’

최근 전주시내에는 기준시가 1억원 미만 저가아파트가 주로 거래되고 있을 뿐 신축아파트거래는 활발하지 않은 상황이다.

이런 가운데 전북의 아파트 가격 상승률은 전국 1위를 달리고 있는 것이다.

문제는 전북의 아파트 가격 상승률 전국 1위라는 ‘타이틀’을 어떻게 해석해야 하느냐는 점이다. 

부동산 전문가들은 아파트 가격을 형성하는 정량적 기준이 1억원 미만 아파트(취득세 중과대상에서 제외)에서 나오는 것인지, 5~6억원 정도 하는 84㎡(34평형) 대 신축아파트에서 추출되는지 구분을 해서 가격 변동률을 정해야 정확한 집게가 가능하다는 지적을 내놓고 있다.

아파트 매매가격의 경우 가격 상승을 주도하는 대장아파트가 신축아파트냐, 기준시가 1억원 미만 소형 아파트냐를 면밀히 들여다보는 점이 중요하다는 것이다. 

신축아파트의 경우 가격상승의 주도적 위치에 있기 때문에 이를 충분히 반영해 정량적 기준에 맞게 적용했는지를 면밀히 따져봐야 한다는 것이다.

전북지역에서는 신축아파트 거래가 활발하지 않은 것이 사실이다.

그나마 많이 거래되고 있는 것은 1억원 미만 저가 아파트인데, 그렇다고 여기에만 초점을 맞춰 매매가격 변동률을 일률적으로 판단하는 것은 정확성이 떨어진다는 것이 부동산 전문가들의 해석이다.

전북의 아파트 가격이 지속적으로 오르고 있는 것은 일종의 ‘기대감’에서 발현될 것일 뿐이라는 해석도 나온다.

전북은 오는 2025년까지 아파트 공급계획이 거의 없다. 그런데다 기존 신축아파트는 이미 올라 있다. 젊은 세대들은 가격이 올라 살 집이 없는 형국이다.

향후 아파트 공급 계획이 없다는 ‘두려움’에 덧대 인플레이션 ‘악몽’까지 겹쳐 있는 것이다.

부동산 조정대상지역의 문제는 아파트 분양시장 활성화에도 걸림돌이 될 수 밖에 없다.

조정대상지역 지정은 건설사들이 분양을 꺼리는 한 요인이기도 하다. 규제지역에 공급을 늘릴 이유를 찾지 못하기 때문이다. 결국 공급 부족의 한 원인이 되는 셈이다.

부동산 전문가들은 규제지역이기 때문에 분양권 전매제한, 대출제한 등의 영향으로 건설사들이 분양을 꺼리고 있다는 분석도 내놓고 있다.

공급이 안되면 집을 마련하려는 사람들은 어려움을 겪을 수 밖에 없다.

이 때문에 새 정부에서는 전북지역 부동산 시장에 객관적인 정량적 기준을 정립해주는 것이 바람직하다는 주문이다. 

부동산 전문가들은 전주시내 부동산 조정대상지역 해제 문제에도 정확하고 객관적인 결과치의 정량적 기준이 반영돼야 한다고 입을 모으고 있다. 

조정대상지역으로 지정된 타 지역들은 지자체장이 적극적으로 노력을 해서 조정대상지역 해제를 요구하고 있는 것이 사실이다. 

실제로 여수시 등 약 6개 지자체 단체장들은 적극적으로 노력을 해서 조정대상지역 해제를 요구하고 있다. 

무조건 조정대상지역을 해제해달라는 의미라기 보다, 조정대상지역 해제를 위해서는 정확한 데이터가 뒷받침되어야 한다는 것이다.

전주부동산공인중개사 사무소 최진규 대표는 “전북의 아파트 가격 변동률이 높은 실상을 들여다보면 기준시가 1억원 미만 아파트(취득세 중과대상에서 제외)에 대한 조사자료가 대부분 반영돼 있는 것이 사실입니다. 기준시가 1억원 미만 저가아파트가 주로 거래되고 있는 것이지, 신축아파트는 실질적인 거래가 이루어지지 않고 있어 조사에 포함되지 않는 상황”이라며 “새 정부에서는 전북지역 부동산 시장에도 보다 정량적 기준을 정립해 주길 바란다”고 주문했다.

/이신우기자 lsw@