김시민 씨는 8년 전에 신축한 상가 겸용주택(지하 대피소, 1～2층 근린생활시설, 3～4층 주택으로 각 층 면적은 15평임)을 양도하였으나 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 신고 납부하지 아니하였다.

 그런데 얼마 전 세무서에서 1,500만원의 양도소득세 고지서가 나와 내용을 알아보니, 주택과 주택 외의 면적이 동일하다 하여 주택 외의 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 것이었다.

 김시민 씨의 경우 어떻게 하면 전체를 주택으로 인정받아 양도소득세를 비과세 받을 수 있을까?    겸용주택의 경우 주택면적이 주택 이외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보지만, 주택면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다.

 따라서 겸용주택 하나만을 보유하고 있는 세대의 경우 주택 부분이 크냐 작으냐에 따라 세금을 하나도 안 내거나 거액의 세금을 내게 되는 경우가 생길 수 있다.

 주택면적과 주택 외의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 다음의 경우를 참고하여 주택면적이 크다는 사실을 적극적으로 입증하면 절세를 할 수 있다.

점포에 딸린 방이 있는 경우    

실무에서는 점포로 임대하고 있는 영업용 건물 내에 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 부분이 있다 하더라도 그 부분은 주택으로 인정하지 않고 있으나, 국세심판결정례에서는 임차인이 가족과 함께 점포 내의 방에서 거주한 사실이 확인되는 경우에는 주택으로 인정해 주고 있다.

 따라서 점포에 딸린 방이 있는 경우에는 다음과 같은 서류를 준비하여 주택임을 입증하여야 한다.

임대차계약서 사본  (당초 계약을 할 때 점포면적과 주택면적을 구분 기재하는 것이 좋음)  ․ 세입자의 주민등록표 등본  ․ 인근주민들의 거주사실확인서  ․ 기타 세입자가 거주한 사실을 입증할 수 있는 서류   지하실의 경우    지하실은 실지로 사용하는 용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 점포 등의 면적의 비율로 안분하여 구분한다.

 따라서 지하실의 일부 또는 전부를 세입자가 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 적극 입증하여야 한다.

  계단의 경우    통상 계단에 대하여는 별 관심을 두고 있지 않으나 위와 같이 주택면적과 상가 등의 면적이 같거나 비슷한 경우에는 계단에도 관심을 기울여야 한다.

 계단도 다른 시설물의 경우와 같이 실지 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 상가 등의 면적의 비율로 안분계산 한다.

 예를 들어, 1층은 상가이고 2층은 주택인 겸용주택으로서 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우 1층 중 그 계단부분은 주택으로 본다.

 위 사례의 경우도 3, 4층 주택을 올라가기 위한 주택전용계단이 2층에 설치된 경우 2층 면적 중 계단부분은 주택으로 볼 수 있다.

위 사례의 경우  지하층의 전부 또는 일부를 세입자의 주거용으로 사용했다면 그 사실을 적극 입증하고, 그렇지 못한 경우에는 2층 계단 면적을 주택으로 계산하여 주택면적이 넓으면 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

▶ 관련법규 : 소득세법 제89조             

소득세법 시행령 제154조