전라중교 일원 주택재개발사업이 관심사로 떠오르고 있다.

이 지역이 주목을 받게 된 것은 인근 덕진종합경기장 개발을 비롯해 전주의 노른자땅으로 알려질 정도로 위치상 다른 재개발지역과 다른 면을 가지고 있기 때문이다.

통상적으로 재개발을 하게 되면 궁극적 목표는 대규모 아파트 건립이다.

아파트를 만들어 노후된 지역을 변화시키고 원주민들의 주거환경을 개선하자는 것이다.

반면 이 지역에 대단지 아파트 건립이 현실적으로 가능하냐는 의구심도 제기되고 있다.

지역이 위치한 곳은 전주의 핵심을 차지하고 있으며, 구 법원과 덕진종합경기장 개발 문제와 맞물리면서 기존 재개발 논리로 개발을 해서는 안된다는 의견도 나오고 있다.

아직은 재개발예정지구라 실제 재개발이 진행될지 요원한 상황이지만 지금이라도 이 지역에 대한 심도깊는 논의를 통해 거시적 차원에서 전주 발전에 토대를 만들어야 한다는 목소리가 설득력을 얻고 있다.

전라중교 일원 주택재개발사업에 대해 들여다봤다.
/편집자주



# 재개발 현황  

현재 전라중교 일원 주택재개발정비사업은 관련 행정절차를 밟는 중이다.

지난 2006년 전주지역재개발 예정지구로 지정된 이후 그해 8월 재개발추진위원회가 구성됐다.

이후 10여년 잠잠하다 지난 2018년 추진위는 전라중교 주택재개발정비사업 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 제출했다.

전주시에 따르면 추진위가 제출한 정비계획은 전주시 덕진구 덕진동1가 1268-1 일원에 2,304세대 아파트를 건립한다는 내용이다.

12만2,226㎡부지에 전용면적 84㎡형 1700세대와 33㎡형 임대세대 등이며, 최대 높이는 17층, 하천변 100m 이내는 12층 이하로 제한했다.

전주시는 이같은 내용을 기초로 지난 해 11월 18일 전북여성교육문화센터에서 주민설명회를 가졌으며, 지난 달 23일에는 전주시의회 도시건설위원회 의원들을 상대로 의견청취 자리를 진행한 바 있다.

이후 정비계획 심의절차 및 30여개 관련 부서 협의 절차를 거쳐 의견이 집약되면 추진위에 향후 조처계획을 전달하게 되며, 도시경관심의위원회나 도시계획심의위원 등을 거쳐 최종 결정하게 된다.

이르면 올해 7, 8월 경 해당지역은 재개발예정지구에서 재개발지역으로 전환하게 되며, 이후 토지소유자 4분의3 이상 동의를 받아 조합을 설립하고 향후 절차를 밟게 된다.



# 재개발 찬반  

전라중교 재개발은 바로 옆에 위치한 전주덕진종합경기장 개발과 맞물려 있다.

과거 이 지역은 재개발예정지구를 해제하자는 요구까지 나온 지역이다.

해제를 요구하는 주민 수가 모자라 해제가 되지 않았지만 근 10년 넘게 감감무소식이었다.

그러다 2018년이 돼서야 재개발 설립계획이 나오게 됐다.

덕진종합경기장 개발사업이 가시권 안에 들어오게 되면서 인근 땅 가격이 오르게 되고 재개발 목소리가 다시 솔솔 나오게 된 것이다.

재개발의 핵심은 대단지 아파트다.

노후된 지역에 아파트를 건립하면 인근 덕진종합경기장 개발과 함께 시너지 효과를 얻으면서 전주시의 핵심 지역이 될 것이란 기대감에서다.

하지만 일각에서는 재개발에 대한 회의적인 시각도 팽배하게 존재하고 있다.

우선 대단지 아파트 건립에 대한 부정적인 의견이다.

현재 전주지역은 인구증가는 제자리임에도 신규 아파트는 늘어나고 있는 실정이다.

송천동 에코시티를 비롯해 효전지구 등에 대단지 아파트가 들어섰고, 전라중교 바로 옆 서신동과 하가지구도 재개발 절차를 밟고 있다.

신규 아파트가 늘어날수록 사람들의 관심을 끌게 되고 상대적으로 오래된 아파트는 가격이 하락하고 사람들 관심에서 벗어나게 되면서 도시 공동화 현상을 부추키게 된다.

재개발이 이뤄지는 장소 문제도 걸림돌이다.

전라중교 일원은 이른바 전주의 노른자땅이다.

과거 20여년 전 개발논리에 의하면 이곳에 대규모 아파트 건립에 타당성이 있었지만 현재 개발정책 눈높이에는 맞지 않는다는 목소리가 강하게 제기되고 있다.

대단지 아파트 건립은 도시 외곽이 더욱 적정하며 전주지역 노른자 땅은 다른 면으로 활용돼야 한다는 것이다.

덕진종합경기장 재개발과 맞물린 것도 다른 한편으론 걸림돌로 작용할 수 있다.

현재 덕진종합경기장 개발사업은 전주시민에게 돌려주자는 김승수 시장의 의견이 일정 부분 반영된 채 진행할 예정이다.

시민의 숲 1963 조성이나 전주시립미술관 건립 등이 대표적이다.

하지만 바로 옆에 대단지 아파트가 건립이 된다면 김승수 시장의 논리와 어긋나는 결과가 나오게 된다.

대단지 아파트 건립에 대한 심사숙고가 필요한 시점이다.

경기장 건너편에 위치한 구 법원도 변수로 떠오른다.

현재 구 법원은 아직 구체적인 계획이 나오지는 않았으나 법조타운이나 문화관련 시설로 활용될 전망이다.

이런 상황에서 전라중교 재개발은 덕진종합경기장과 구 법원 중간에 대규모 아파트를 건립하는 꼴이 돼 전주시가 그동안 고집해왔던 개발정책과 어긋나는 결과를 가져오게 된다.

재개발이 진행된다 해도 원주민들의 반발도 해결해야 할 사항이다.

특히 최근 들어 원룸 등을 신축한 원주민을 중심으로 반대 의견이 나오고 있다.

이들은 전주시나 전주시의회에 자신들의 반대의사를 직접적으로 전달하고 있는 실정이다.

알려진 바에 의하면 전라중교 재개발 지역에 원룸 등을 포함해 신축건물들은 60여개가 있으며, 10년 넘은 건물들도 20여개 정도 존재하고 있다.

일반 주택과 달리 이들 건물들은 재개발이 진행될 경우 보상문제로 갈등이 발생할 것은 필연적이며, 더욱이 건물주들은 단순하게 아파트 신축을 위한 재개발에 대해선 명확한 반대의사를 가지고 있다.

대부분 건물들이 건물주의 노후보장을 위한 생계형 건물 특성을 가지고 있어, 이들에 대한 보상문제는 아파트 분양가격의 상승요인으로 작용할 가능성이 매우 크다.

재개발이 진행될 경우 기존 원주민이 부담해야 할 경제적 부분도 고려해야 한다.

현재 이 지역은 덕진종합경기장 개발 소식으로 땅값이 천정부지로 치솟고 있다.

대로변을 중심으로 평당 800만원을 호가하고 있지만 매물은 전혀 나오지 않고 있다.

경기장 개발로 인한 기대심리로 인해 지켜보자는 입장인 셈이다.

경기장 개발이 실제로 착수될 경우 이 지역의 땅값은 더욱 오를 예정이며, 이는 향후 아파트 분양가 상승요인으로 작용하게 된다.

만약 아파트가 신축되고 평당 2,000만원 정도 책정이 될 경우 현재 에코시티나 효천지구 아파트보다 더 비싼 아파트가 될 가능성이 크다.

현재 전주는 에코시티에 10억이 넘는 아파트가 화제가 되고 있지만 이제는 뉴스거리도 되지 않게 된다.

에코시티 못지 않은 가격이 형성될 가능성이 크기 때문이다.

문제는 원주민들이 이같은 고가의 아파트 분양을 부담할 수 있느냐다.

현재 이들 지역 단독주택들은 노후화됐고, 규모도 작아 보상을 받아도 훨씬 많은 금액을 지불해야만 입주할 수 있다.

대부분 원주민들은 입주도 하지 못한 채 보상만 받고 이 지역을 떠날 가능성이 커지게 되며, 타 지역 거주자들만 신규 아파트 혜택을 받게 된다.

재개발의 원래 의미가 퇴색되는 경우다.

일반 시민들도 재개발에 대한 찬반의견이 엇갈리고 있다.

인터넷 부동산 관련 사이트엔 재개발에 대한 시민들의 의견들을 쉽게 만날 수 있다.

찬성의견을 제시하는 시민들은 재개발에 희망을 걸고 있다.

한 시민은 “원래 원주민들은 재개발에 반대하기 마련이다. 하지만 투자자들의 희망적인 의견도 들어야 한다”며 “일단 재개발이 되면 흥행될 것으로 보인다”는 희망적인 의견을 제시했다.

또 다른 시민은 “낙후 구역은 재개발이 안되면 결국엔 슬럼화 될 수밖에 없다 원룸이나 빌라 등에서 월세가 나오니 근시적으로 반대할 수 있다”며 “하지만 결국은 재개발이 되어야 죽지 않는다. 길게 본다면 재개발이 이뤄져야 이득이다. 입지도 워낙 좋으니 잘 진행되길 바란다”고 밝혔다.

땅 가격 상승으로 덕을 본다는 의견도 있다 한 시민은 “주택과 상가가 소비재인 반면 토지는 영원하다. 투자적인 측면에서 고민을 해봐야 하지만 재개발에 부정적일 필요는 없다”며 “재개발이 되면 평당 평균 500만원이 아니라 1000만원 이상은 올라간다”고 밝혔다.

재개발 추진위원회와 관련된 것으로 추정되는 사람의 의견도 올라왔다.

이 사람은 “주민동의 66. 6% 동의하에 입안계획 및 설명회, 공람 등이 진행된다. 이 과정에서 주민 반대 전혀 없었고, 만일 있었다면 시의회 청취과정이 통과하기 힘들었다”며 “재개발 문턱 중 가장 힘든 게 의회청취 통과다. 이 과정에서 주민 반대가 있으면 통과는 불가능하다. 동네 안쪽으로 조금만 들어가면 사람이 살 수 있을까 생각 들 정도로 심각하게 노후화됐다. 구역지정은 올 여름 예상하고 있다”고 밝혔다.

반대를 하는 경우는 대부분 대단지 아파트 건립에 대한 부정적인 시각이다.

한 시민은 “불과 2달 전에 전라중이 에코시티로 이전을 결정했다. 기존에 있는 학교를 이전시키고 그 앞에 2천 세대 아파트를 짓는다는 것은 각각 주체가 다르지만 앞뒤가 맞지 않는다”며 “구 법원 자리에 한류문화센터가 들어오고 종합경기장에 대형백화점과 시립미술관, 호텔, 컨벤션, 공원 등이 들어오면 교통이 혼잡할 텐데, 여기에 대단지 아파트를 짓는 재개발 사업은 엄청난 난관이 있어 보인다”고 지적하고 있다.

또 다른 시민은 “해당 지역에는 원룸 신축 건물도 많다. 리모델링 건물도 많다. 타산이 맞지 않고 재개발을 해도 40년은 걸릴 것이다”며 “오히려 전라중 재개발 부근에 공무원이 투자를 해 LH사건처럼 큰 사건이 벌어지지 않을 까 우려스럽다”고 밝혔다.

한 시민은 “삼 년 전 가격이면 고려해볼만한 데 지금 가격은 얼토당토 하지 않다. 더구나 가격을 외지인들이 올리는 것 같다”며 “원주민들은 추가분담금을 낼 능력도 없는데다 다른 곳으로 이주를 원하지도 않아 절대 반대하고 있다. 원룸업자들도 영업보상을 해줘야 동의한다는 의견들이 많다”며 재개발의 어려움을 밝히고 있다.

종합경기장 개발과 맞물린 의견도 나오고 있다.

한 시민은 “현재 경기장 앞쪽 원룸은 신시가지 원룸보다 20% 월세가 높다고 한다. 아파트 재개발을 하지 않아도 백화점과 공원이 들어서면 땅 가격은 저절로 올라간다”며 “재개발이 안되면 단층 아파트나 규모가 작은 땅 소유자는 울겠지만 일정 지분 이상 소유자는 웃는 일이 많아질 것이다”고 밝혔다.

또 다른 시민은 “원룸 건물 50개가 넘는데 아파트 신축이 가능하냐”며 “원물 건물을 제외하고도 리모델링 된 신축같은 주택도 제법 많다. 차라리 도시재생으로 가는 게 맞다”고 제안했다.

 

# 재개발의 방향은  

대규모 아파트를 건립하겠다는 이 지역의 재개발 계획에 대해선 비전문가인 일반 시민들도 이해하지 못하겠다는 태도다.

인구 정체가 되고 있는 전주시에, 그것도 전주의 가장 노른자 지역에 대단지 아파트 건립은 더 이상 안된다는 것이다.

전문가들 역시 매우 민감한 문제임을 지적하고 있다.

전통문화도시를 자처하면서 아파트만 들어서는 꼴이 되어선 안된다는 것이다.

재개발이 민간 특히 주민이 주도하는 것임을 감안하더라도 전주시의 개발논리를 벗어나선 안되며, 이를 위해선 많은 고민과 여론수렴의 장이 필요하다는 것이다.

도시개발에 전문가로 통하는 권대한 박사는 “도시 내부 그것도 전주의 상징적인 장소에 더 이상 아파트는 안된다. 도시의 이미지, 도시의 경관, 교통문제 등을 모두 아울러야 한다”며 “매몰비용을 보존해주더라도 재개발보다는 도시재생으로 가야 한다. 재개발과 병행을 하느냐 아니면 도시재생으로 올인을 하느냐를 고민해 좋은 방향을 선택해야 한다”고 지적하고 있다.

지난 달 23일 전라중교 재개발과 관련해 의견청취 자리를 가졌던 일부 전주시의원들도 난해한 모습을 보이기는 마찬가지다.

시의회 서윤근 의원은 “큰 그림 없이 아파트 단지를 만드는 것이 과연 옳은 일인지 고려해야 한다. 거시적인 그림을 그리는 것이 필요하며, 무분별한 건립은 견제해야 한다”며 “재개발에 대한 가부를 결정하는 자리보다는 이에 대한 의견청취 수준이었다. 다음에 다시 논의하는 자리가 생긴다면 좀 더 깊은 고민으로 접근하겠다”고 밝혔다.

함께 배석했던 양영환 시의원은 “살릴 것은 살리돼 반대의견도 참작해야 한다. 이와 관련된 의견을 논하는 자리였다”며 “종합경기장과 맞물려 함께 지켜봐야 한다. 2,000세대 만든다고 시민이 늘어나는 것도 아니다. 원룸 등 생계가 걸려 있는 문제도 있어 보다 심도있게 논의해야 한다”고 말했다.

재개발보다는 도시재생 측면으로 가자는 의견이 나오는 이유다.

특히 문재인 정부가 강력하게 추진하고 있는 도시재생 뉴딜사업을 적극적으로 활용해야 한다는 목소리다.

공동주택이 불가피하면 일정 부분은 아파트를 신축하고 나머지 부분은 자연적인 개발 또는 도시재생 뉴딜사업을 선택해 무분별한 재개발의 부작용을 최소화하자는 것이다.

현재 전주지역은 도시재생 장르별로 구분된 채 서학동이나 전주역세권, 팔복동과 인후동 등지에서 도시재생 뉴딜사업이 진행되고 있다.

도시재생 뉴딜사업은 한 지역을 완전히 철거하는 재건축과 재개발과는 달리 기존 모습을 유지하며 노후 주거지나 쇠퇴한 구도심을 활성화해 도시 경쟁력을 높이는 데 목표가 있다.

면적이나 규모에 따라 주거정비지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형, 우리동네살리기 등의 유형으로 구분돼 운영된다.

물론 이 사업 역시 해당지역 주민들의 의사가 최대한 반영된 채 진행되는 것으로 주민협의나 주민의견수렴은 필수조건이다.

여기에 행정의 의지가 덧붙여져 무분별한 아파트 건립 대신 주거환경 개선과 주민들 삶의 질 향상에 다가가고 있는 것이다.

때문에 전라중교 재개발 예정지구 일원도 기존 재개발 사업에서 벌어질 수 있는 다양한 문제점을 해결하기 위해선 도시재생 차원에서 접근해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

또 전통문화도시 전주답게 문화적 차원에서 접근하자는 의견도 나오고 있다.

종합경기장과 구 법원 사이에 자리한 위치적 조건을 충분히 활용해 다양한 문화시설과 문화적 환경을 삽입시켜 볼썽사나운 아파트 대신 전주의 정체성을 살리는 방안으로 가자는 것이다.

실제 포항의 경우에는 시청이 이전하고 코로나까지 겹치면서 공동화가 진행되고 있는 중앙동에 뉴딜 사업이 시작됐다.

기존 구청 자리에는 청소년문화의집과 청년창업지원센터가 들어서고, 중앙초등학교 자리에는 광장과 공방 등 문화예술 플랫폼이 조성될 예정이다.

시민의 휴식처가 될 도시 숲 광장이 들어서고, 공공기관의 빈 자리에는 새로운 문화예술공간 조성으로 잃어버린 활기를 찾겠다는 계획이다.

전라중교 인근 역시 이런 차원의 접근을 통해 도시 개발에 대한 새로운 길을 제시해야 할 사항으로 떠오르고 있다.

/조석창기자