지난해 12월 전주시 전역이 부동산 조정대상지역으로 지정된 이후에도 전북지역 아파트값은 여전히 상승세를 지속하고 있다. 

정부의 수 차례에 걸친 고강도 부동산 대책 발표에도 전북지역의 아파트값 상승은 계속되고 있고 가격 거품이 사그라들지 않고 있다.

시중에 떠도는 풍부한 유동성 자금, 외지 투자자들의 대거 유입과 함께 시작된 전주지역 아파트값 상승은 조정대상지역 지정이라는 초강력 규제 국면을 맞았다.

이후에도 풍선효과에 의한 아파트값 상승 등 지속적인 가격상승이 이어지고 있다.

최근 들어서는 상승세가 3주째 주춤하는 모습을 보이고 있지만 아파트값 상승은 여전하다.

시장에서는 5대 은행 가계대출 규제로 주택담보대출과 신용대출에는 어느 정도 효과를 발휘하고 있지만 전세대출이 지속적으로 늘어나 가계대출에도 불안한 상황이다.

수 차례 대책에도 잡히지 않는 아파트값 상승세를 잠재우기 위한 특단의 대책이 나와줘야 한다는 지적이다. 전북지역의 아파트값 상승과 대책을 짚어본다.
/편집자주
 


▲외지 투기꾼들, 지방으로...
 
전북지역의 아파트값 이상급등 현상은 내 집 마련을 위한 서민 실수요자들에게 가격 부담에 따른 가장 큰 피해로 다가오고 있다.

부동산 조정대상지역 지정 이후 지난해 상반기 연속적으로 감소하던 전주시의 아파트 거래량은 이후 조금씩 늘어났고 가격도 갈수록 상승했다. 어떤 곳은 불과 하루 이틀 만에 호가가 수천 만원씩 오르기도 했다.

당시 전주시내 신규 주택개발지역인 에코시티의 경우 웃돈이 2억원까지 올라 거래됐다는 이야기가 공공연하게 떠돌았다. 

가격 급등 현상을 불러왔던 초기, 분양가 3억원 정도에 불과했던 전용 84㎡(34평)의 호가가 5~6억원대에 거래되고 있다는 말이 나돌 정도로 심각했다.

지난해 하반기 들어 전주시 송천동 에코시티에는 아파트 전용면적 117㎡ 거래가가 10억원을 넘어섰다는 소식은 도민들의 고개를 갸우뚱하게 만들었다.

전주시내 다른 신규 택지개발지역인 혁신도시, 효천지구, 만성지구 등도 아파트 가격 면에서 차이가 있을 뿐 에코시티와 별반 다르지 않은 상황을 보였다. 여기에 구도심의 오래된 아파트까지 가격 상승에 가세했다.

이 같은 부동산 시장 과열에는 시중에 떠도는 풍부한 유동성 자금이 영향을 끼쳤다는 지적도 나왔다. 코로나19의 기세가 꺾이지 않는 상황에서 금리인하와 대규모 지원대책 등으로 시중에는 자금의 유동성이 급증했다.

특히 전북지역 아파트 가격 급등의 주범으로 외지 투기꾼들이 지목됐다.

정부가 서울과 수도권을 중심으로 강력한 부동산 규제 정책을 펴면서 지난해 하반기부터 투자수요가 전북 등 지방으로 몰렸기 때문이라는 분석도 나왔다.

부동산 지방원정단 격인 기획부동산 등 투기세력과 떴다방들이 단기 시세차익을 노리고 전주권 신규 택지지역을 중심으로 형성된 분양시장을 휩쓸고 다니면서 아파트 가격 상승을 부추겼다는 것이다.

외지 갭투자족들인 카페 리더, 부동산 명강사 등이 관광버스를 타고 전주지역 등 지방 중소도시를 헤집고 다닌다는 소문까지 무성했다.

이와 관련 올해 들어 전북지역에서 거래된 아파트 10채 중 2채는 외지인이 사들였다는 조사결과도 나왔다.

외지 투자자들의 전주지역 대거 유입과 함께 불붙기 시작한 아파트값 상승은 내 집 마련을 위한 실수요자들에게 가격 부담에 따른 피해를 낳게 했다.

당시 전주 송천동 에코시티 E공인중개사 대표는 “전주에는 에코시티만한 신도시가 없다. 그래서 외지사람들이 투자목적으로 눈독을 들이고 있다. 전주사람들뿐만 아니라 완주지역 등 외지 사람들도 이쪽으로 오고 싶어 하고 몰린다. 결국 아파트 가격이 안 오를 수가 없는 상황”이라고 말했다.

이처럼 전북 등 지방 아파트 시장은 수도권을 중심으로 분양가상한제 등 신규 아파트 분양에 압박이 가해지면서 메이저 브랜드까지 지방 침투를 가속화 해 전주시내 아파트 분양권 시장을 들썩이게 만들었다.

부동산 전문가들은 “전주지역의 아파트 가격 이상 급등 현상은 풍부한 시중 유동성 자금의 부동산 시장 침투, 외지 투기꾼들의 ‘전주 입성’ 등 갖가지 요인의 복합적으로 작용해 만들어진 합작품”이라는 분석을 내놨다.


 

▲‘풍선효과’까지...그칠 줄 모르는 상승세
 
사라진 듯 했던 부동산 투기세력은 전주를 넘어 인근 완주, 군산, 익산지역 등으로 눈길을 돌렸다. 

정부가 투기 조짐이 보이는 지역을 규제지역으로 지정하면서 이들이 비규제지역으로 빠르게 이동하는 ‘풍선효과’가 나타났기 때문이다.

계속되는 아파트 투기와 가격 폭등으로 정부는 전주시내 전역을 부동산 조정대상지역으로 지정해 대출을 규제하고 세금을 강화했다. 그런데도 투기꾼들은 여전히 활개를 쳤다.

중ㆍ고가 아파트의 폭등과 별개로 지방의 소형아파트를 집중 공략하는 현상도 나타났다.

투기꾼들은 비규제지역의 공시지가 1억원 미만 아파트를 매수하는데 여념이 없었다. 

1억 미만의 아파트를 매수하더라도 주택 수와 관계없이 기본 취득세율 1.1%를 적용하고, 비규제지역에서는 양도세 중과를 피할 수 있기 때문이다. 

이를 악용해 공시지가 7천~9천만원 정도의 사이의 소형아파트를 골라 집중매수에 들어갔으며 시세를 올려놓았다.

최근 발표된 국정감사 자료에 따르면 지난해 7ㆍ10 대책 발표 이후 지난 8월까지(계약일 기준) 전북지역 공시가격 1억원 미만 아파트 총 2만2천474건이 거래된 것으로 나타났다.

직전인 지난 2019년 5월~2020년 6월까지 8천492건이 늘어 60.73% 증가했다.

또한 7ㆍ10 대책 발표 이후 전북지역의 공시지가 1억원 미만 아파트 거래량은 전국 17개 시도 가운데 5번째로 높았다.

지난해 6월 이후 60주 넘게 지속적으로 오름세를 나타내고 있는 전북의 아파트값은 최근 두 달 동안 가파르게 상승했다. 

지난 8월 말(8월 30일 기준) 전북의 아파트값은 한 주 전보다 0.22% 오른 것으로 나타났다. 이어 지난달에는 둘째 주(9월 13일 기준) 0.28% 상승 이후 3주째 상승세가 주춤하는 모습이다. 

하지만 비규제지역인 군산지역 등에서 상승 폭이 두드러져 최근 두 달 사이 아파트 매매가격지수가 매주 평균 0.4%씩 올라 전주시 등 다른 지역에 비해 가격 상승이 가팔랐다.

전주시가 조정대상지역으로 지정된 뒤 외지인 거래가 늘었고 신규 아파트에 대한 수요가 높아졌기 때문으로 전문가들은 분석했다.

익산지역은 다른 지역에 비해 비교적 완만한 상승세를 보였으나 도시공원 일몰제로 마동공원 등 공원지구 5곳에 들어설 대규모 신규 아파트의 가격 급등이 예상되고 있는 상황이다. 

또 다른 통계를 보더라도 외지인들의 아파트 매수는 끝이 없다. 

부동산114 자료에 따르면 전주가 조정대상지역으로 묶인 뒤 완주와 군산, 익산에 집중적으로 몰렸는데 올해 상반기 전북의 아파트 거래 1만6천여 건 가운데 27.9%인 4천400여 건을 외지인이 사들인 것으로 나타났다. 

이는 지난해 상반기보다 1천100여 건이나 많은 것으로 지역별로는 완주가 51%로 가장 높았고, 군산 34%, 익산이 27.4%로 집계됐다. 

전주가 조정구역으로 묶인 사이 풍선효과가 갈수록 커진 것을 보여주고 있다.


 
▲전세자금 등 가계대출 잡고 공급 늘려야 
 
전북지역 아파트 가격의 급등 현상은 다른 지역과 마찬가지로 초저금리로 인한 유동성 확대가 가격 급등과 거래 증가에 따라 영향을 미쳤다는 분석이 지배적이다.

지난 2019년 하반기부터 2020년, 올해까지 코로나19를 거치면서 낮은 금리와 정부 지원책등으로 시중에는 유동성 자금이 급증했고 부동산으로 밀려든 것이 사실로 인정되고 있다.

외지 투자자들은 이 같은 약점을 노렸다는 분석이다.

현재는 5대 은행 가계대출 규제로 그나마 주택담보대출과 신용대출은 줄어들고 있지만, 전세대출에는 힘을 발휘하지 못하고 있는 상황이다.

금융당국의 잇단 부동산 규제와 공급 대책에도 가계대출 급증세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

부동산 가격 급등세로 인한 실수요, 투자 수요와 함께 실수요 기반의 전세대출도 갈수록 규모가 커지고 있다. 5대 은행의 가계대출 증가율은 5~6%로 임계치에 바짝 다가섰다는 말이 나오고 있다.

또한 전문가들은 그 동안 내재해 있던 시중 유동성 자금을 어떻게 잡느냐가 부동산 과열 현상을 잠재우는 묘수가 될 것이라는 진단을 내놓고 있다.

최근에는 정부 차원의 강력한 총량 규제 대상이 된 주택담보대출과 신용대출의 경우 증가세가 주춤해졌다. 하지만 전세대출은 사실상 규제 사각지대에 놓여있다는 분석이 지배적이다.

아파트 공급을 늘리는 것이 대책 가운데 하나라는 지적도 나온다.

전주지역의 주택공급률이 포화상태라고 하지만 정작 집 없는 서민들이 살 수 있는 아파트는 아직도 부족한 실정이다.

반면, 유동성 자금을 회수하는 것이 말처럼 쉽지 않을 것이라는 비관 섞인 전망도 오래 전부터 제기됐다. 현재처럼 실물경기가 좋지 않은 상태에서 떠도는 자금을 회수하는 문제는 지난하기 때문이다.

다주택자나 법인들의 유동성 자금이 주식이나 부동산으로 들어갔을 뿐 소비로 활용되지는 않을 것이라는 예측도 나오고 있다.

전주의 경우 그 동안 아파트 가격이 계속 올랐고, 대거 유입된 외지인들이 아파트를 앞다퉈 사들였기 때문에 공급에 문제가 생겼고 가격이 오르는 이상현상이 나타난 지 오래다.

전주시내 아파트 한 입주민은 “치솟는 분양가 때문에 아파트 가격이 덩달아 올라가고 시세차익을 노린 외지 투기세력들이 몰려드는 원인을 제공하고 있다. 집값 안정을 위해서는 분양가부터 잡아야 한다. 행정에서 규제 권한이 없다고 하지만 각종 인ㆍ허가권을 들어 강력하게 권고하면 분양가는 조정될 수 밖에 없다”고 꼬집었다.

/이신우기자 lsw@