건설업계는 최근까지 원자재값 급등으로 자재 폭등과 기준금리 인상에 따른 고금리 시대 도래 등 겹겹의 악재가 쌓여 있다.

여기에 부동산 시장의 거래 심리가 빠르게 위축되면서 거래 절벽, 미분양 급증의 영향으로 주택경기도 침체된 지 오래다. 

설상가상 최근에는 레고랜드 발 부동산 PF대출 부실 우려까지 발생해 건설업계를 비롯한 산업 전반에 자금경색의 경고등이 켜졌다. 

자금경색이 당분간 이어질 것으로 전망되면서 대규모 PF대출 부실에 따른 여파가 중소 건설사들의 자금줄을 죄어와 유동성 확보에 장애를 일으키는 경우가 발생하고 있다. 

프로젝트를 추진하려는 사업자들은 은행권에서 고금리의 PF대출 받기가 어렵게 되고 돈줄이 막혀 사업을 접어야 하는 경우가 발생하고 있는 것이다.

이른바 ‘돈맥경화’에 빠진 건설업계 전반의 문제점과 해소 대책 등을 짚어본다. 
/편집자주

▲건설업계 등 산업 전반에 경고음

#전북지역에 본사를 두고 있는 S건설사는 최근 충청지역에 수백 가구의 아파트 단지 조성을 추진했다가 사업을 접고 말았다.

주택사업을 대규모로 진행하려다 보면 많은 자금이 있어야 하는데 PF대출을 이용하려고 했으나, 까다로운 서류심사와 금리 요건 강화로 은행으로부터 대출 불가 통보를 받았기 때문이다.

S건설사처럼 사업 기초자금을 PF대출로 충당하려는 경우가 많지만 자금경색에 따른 갖가지 문제점이 발생해 추진에 차질을 빚는 업체가 늘어나고 있다.

전북지역에서도 민간공사에 주력하는 일부 건설사들은 자금난에 어려움을 겪을 수 밖에 없다. 

주택사업을 추진하는 전북지역 건설업체 G건설, J건설, P건설, S건설 등도 PF대출 부실에 따른 영향이 현실화되고 있는 것이다. 

PF대출은 우선 까다로운 서류심사를 통과해야 한다.

금융 회사가 특정 부동산 개발 사업의 미래 수익과 해당 부지를 담보로 사업 주체에게 돈을 빌려주는 대출 상품이기 때문에 심사 자체가 까다로울 수 밖에 없다.

또한 몇 백억씩 하는 고금리 대출로 은행권에서 금리를 높게 요구하다 보니 이자부담은 크고 사업추진이 어려울 수 밖에 없다는 것이 주택건설 사업자들의 한결 같은 하소연이다. 

쉽사리 새로운 사업에 뛰어들지 못하는 이유가 여기에 있다.

이처럼 금리 인상에 따른 주택시장 침체에 부동산 PF대출 부실로 자금경색이 심화되면서 건설업계 등 산업 전반에 위기감이 고조되고 있다.

건설업계의 위기는 PF대출 부실과 함께 금리 인상에 따른 주택시장 침체로 미분양 주택이 늘고, 채권시장이 불안해지면서 대출을 받기가 어려워져 자금줄이 막혔기 때문으로 분석된다.

최근 한국은행이 5회 연속 기준금리 인상을 통해 3.0%까지 금리를 올린 것은 건설업체에게도 큰 악재로 작용하고 있다. 시공을 위해 마련해야 할 금융비용이 기준금리 인상으로 눈덩이처럼 불어날 수 밖에 없기 때문이다.

물가상승으로 추가 건설 자재 비용을 마련해야 하는 건설사 입장에서는 차입금 규모까지 늘려야 하는 악순환에 빠져드는 것이다.

이에 따라 미분양 주택 증가와 자금 조달의 어려운 상황이 계속되면 도산하는 중소 건설사들이 늘어날 가능성이 크다.

국토교통부의 ‘최근 5년간 건설사 도산 현황’에 따르면 올해 상반기까지 도산한 건설사 수는 총 8곳으로 집계됐다. 지난해에는 총 12개사가 도산했는데 올해는 7월 기준 이미 8개사가 도산할 만큼 건설업계의 자금 사정은 어려운 상황이다. 

이 같은 위기감은 대형 건설사 보다는 상대적으로 중소 건설사들이 더 크게 체감하는 분위기다. 

대형 건설사의 경우 그룹 지원이 가능한 곳은 어려움을 극복하는데 도움이 되겠지만, 지방 중소 건설사들은 자금 경색과 함께 도산할 수 있는 위험에 놓여 있기 때문이다.

이에 따라 중소 건설사들은 사업장 별로 대출부실 가능성을 진단하고 선제적 금융지원 방안이 수립되지 않으면 더 큰 사태가 벌어질 수 있다는 지적이 나오고 있다.

▲PF대출 부실화 위험…자금경색 불안

금리 인상, 부동산 경기 악화로 인한 부동산 PF 대출 기피, ‘레고랜드’ 발 채권 시장의 불안으로 투자심리가 얼어붙어 금융권과 건설업체의 회사채 발행을 통한 자금 확보에 빨간불이 켜졌다.

부동산 PF대출 규모가 몇 년 새 급증한 가운데 부실화 위험이 커지고 있다는 경고음이 곳곳에서 나오고 있다.

한국건설산업연구원에 따르면 올해 6월 기준 부동산 PF 대출잔액은 부동산 경기 개선 직전인 지난 2013년 말 대비 3배 이상 증가했다.

오랜 시간 부동산 경기 호조 흐름 속에서 상대적으로 약한 규제가 적용된 2금융권을 중심으로 부동산 PF 취급은 크게 증가한 것으로 분석되고 있다.

여기에 미국의 금리인상, 원자재가격 상승, 분양시장 냉각 등으로 개발사업 여건이 급속히 악화되면서 부동산 PF대출 부실화에 대한 우려가 고조되고 있는 것이 가장 큰 문제다.

건설업계에서는 주택시장 침체로 미분양 증가 등이 또 하나의 압박으로 작용하고 있다.

PF대출 부실화 우려 등으로 관련 대출에 대한 기피 현상이 발생하고 있는 데다, 금리 인상ㆍ경기 침체 등으로 자금 마련이 쉽지 않아 미분양 증가와 함께 수익성이 악화되고 있다는 진단을 내놨다.

최근까지 시중은행은 부실 위험이 높아진 부동산 PF대출에서 사실상 손을 떼는 분위기였다. 상호금융은 아파트 집단대출을 속속 중단하기도 했다.

하지만 금융당국의 은행대출 유도로 기업대출 증가세는 계속 이어질 전망이다. 

레고랜드 사태 이후 채권 발행으로 자금을 마련하기 어려운 기업들에게 금융당국이 대출을 유도하고 있기 때문이다.

금융당국은 코로나19 대응으로 완화했던 유동성커버리지비율(LCR) 규제 정상화를 6개월 유예하기로 했다. 이에 따라 5대 금융지주도 자금시장 안정화를 위해 올 연말까지 총 95조원 규모의 자금 지원에 나서기로 약속했다. 

당국과 민간의 지원책이 효과를 보기 시작하는 이달에는 대출이 더욱 증가할 것으로 예상된다.

다만 시장에선 늘어나는 대출만큼 부실 우려도 커지고 있다는 우려가 나온다. 

유동성 경색과는 별개로 고물가ㆍ고환율ㆍ고금리 등 3고 현상이 지속되는 상황에서 기업의 근본적인 상환능력이 떨어지고 있다는 전망도 나온다.

여기에 부동산 호황 속에 PF 비중을 공격적으로 늘려왔던 증권사들도 비상이 걸렸다.

자금조달시장 경색 속에 증권사들이 투자했던 PF 사업들에 대한 차환 발행이 줄줄이 실패하면서 이를 직접 부담해야 할 위기에 몰릴 형편이다.

▲정부 시장안정 대책ㆍ은행권도 나서야

자금경색이 지속되면서 건설업을 비롯한 산업 전반에 위기감이 더욱 커지고 있다.

이에 따라 최근 정부의 시장안정 대책과 함께 자금 여력이 있는 은행들이 문제 해결에 적극 나서야 한다는 주장이 나오고 있다. 

PF 사업장 중 우량 사업장에 대해서는 사업이 완료될 수 있도록 대출 지원을 해줘야 한다는 것이다.

최근 들어 금융당국도 은행권에 기업 대출을 요청하고 있는 상태다. 

기업대출 증가세는 당분간 이어질 전망이다. 레고랜드 사태 이후 채권 발행으로 자금을 마련하기 어려운 기업들에게 금융당국이 은행 대출을 유도하고 있기 때문이다.

부동산 PF 대출금리 상승에 따른 건설사들의 줄도산 공포가 확대되면서 건설업계도 총력 대응에 나서고 있다. 

대한건설협회는 ‘금리상승 및 부동산 경기 하락기, 건설금융 및 자금조달 위기 대응방안’에 대한 연구용역을 한국건설산업연구원에 맡겼다. 연구용역 결과는 내달께 나올 전망이다.

건협은 이번 용역 결과를 바탕으로 대응방안을 만든 뒤 금리상승 시기에도 건설사들이 주택사업을 지속할 수 있는 제도적 환경을 만들어 나간다는 계획이다.

여기에는 2011년 부동산 PF 부실에 따른 부도 도미노를 다시 반복할 수 없다는 판단도 한몫하고 있다.

올 6월 기준 2금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 2013년 말 대비 크게 늘었다. 

부동산 PF대출의 부실은 최근까지 이어진 부동산 경기 호조 속에서 상대적으로 약한 규제가 적용된 2금융권을 중심으로 부동산 PF 취급이 크게 증가한 상태다.

올해 하반기 이후 모든 금융권에서 본PF 실행이 거의 중단되면서 ‘브릿지론’ 취급 비중이 큰 제2금융권에서의 부실화에 대한 우려가 커가고 있다.

건설업계는 또한 금리 인상에 따른 주택시장 침체에 자금줄이 막히는 이른바 ‘돈맥경화’까지 겹치면서 자금조달에 어려움을 겪고 있는 것이다.

이에 따라 금융 전문가들은 위기 극복을 위해서는 정부의 과감한 부동산 PF 정상화 방안이 마련돼야 한다며 향후 신규 PF에서도 사업성이 확보될 수 있고 개발금융 규모가 커질 수 있도록 투자은행 등 금융권의 참여도 절실하다고 강조하고 있다.

대한주택건설협회 전북도회 이병관 사무처장은 “과거에는 전북지역 업체들이 자본력 등의 어려움 때문에 주택사업에 어려움이 많았다. 하지만 최근 들어 업체들의 움직임이 빨라졌다. 전북에서도 사업을 진행하려고 하는 움직임이 많이 나타나고 있는데, 지방에는 아직까지 PF대출 등에서 어려움이 너무 많기 때문에 정부와 은행권 등이 나서 서류요건 강화나 고금리 등의 조건들을 완화해줄 필요가 있다”고 말했다.

/이신우기자 lsw@