건설경기 장기 침체에 고금리, 원자재 가격 인상으로 아파트 분양가가 지속적으로 오르고 있다. 여기에 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움까지 겹치면서 아파트 착공은 눈에 띄게 줄었다.

지난해 전국 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 2000만원을 넘어섰다는 놀랄만한 소식이 전해졌다. 최근 전북자치도 내 아파트 분양가도 3.3㎡당 1490만원으로 권고돼 최고치를 기록했다. 

올해 들어 아파트 분양가는 고공행진을 거듭하고 있다.

주택도시보증공사가 15일 발표한 올해 1월 말 기준 ‘민간아파트 분양가격 동향’을 보면 서울 민간 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 3천700만원을 넘어선 것으로 나타났다.

고금리에 건설 자재가격이 상승하고 규제지역 대부분이 사라지면서 분양가가 치솟은 것이다.

주택건설업계에서는 공사비 상승으로 업계 침체가 극심해지고 있다며 수급 안정화 대책이 나와줘야 한다고 지적하고 있다. 

분양가 산정방식의 문제점에 대한 조속한 제도보완도 선행돼야 할 것으로 보인다.

현행 신규아파트 분양가는 기존 주변 단지와 ‘키맞추기’ 방식으로 이루어지면서 분양가 상승을 조장한다는 지적이 많다. 정부는 아파트 건설 과정에서 특정 자재 가격이 급등할 때 물가를 일부 반영하는 표준계약서 활용 대책을 지자체에 하달했다.

해가 갈수록 고공행진 하고 있는 아파트 분양가와 각종 대책의 문제점을 짚어본다.
/편집자주  
 

▲아파트 고분양가… ‘이유 있는’ 논쟁?

최근 아파트 분양가격 책정을 놓고 이목이 집중됐던 전주 감나무골 재개발 정비사업 일반 물량 아파트 분양가가 3.3㎡당 1490만원으로 확정됐다.

당초 조합은 지난달 전체 1천914가구 가운데 일반에 공급될 1225가구의 분양가를 3.3㎡당 1649만 1000원대로 신청했다. 이번에 확정된 분양가는 조합 측이 최초 신청한 분양가에서 159만원 줄어든 액수다. 

84㎡기준 확장비가 2800만원대로 정해지면서 실제 3.3㎡당 분양가격은 1570만원대로 형성됐다. 

이로써 감나무골 재개발 아파트의 84㎡기준(34평형) 확장비를 포함한 최종 가격은 5억3300만원 정도로 책정됐다. 

이는 지난해 분양가상한제가 적용됐던 전주시 송천동 에코시티 한양수자인 아파트의 3.3㎡당 1450만원대(확장비 포함) 분양가와 비교할 때 민간주택 사업지로서는 비교적 선방했다는 평가다.

전주시는 지난 14일 감나무골 재개발 정비사업이 주택법에 따른 분양가 상한제 적용 대상이 아니지만, 향후 주택시장에 미치는 영향을 고려해 조합측과 수차례 협의를 거쳐 이 같은 분양가를 책정해 권고했다고 밝혔다.

통상 민간택지에 짓는 신규아파트 분양가는 공공택지와 달리 분양가 조정 대상에서 강제성을 띨 수 없기 때문에 권고 사항에 그치고 있다. 

민간아파트에 분양가상한제가 적용되지 않으면서 사업자가 분양가격을 높게 책정해 신청해도 강제성을 발휘할 수 없기 때문이다.

시는 너무 높은 분양가격이 책정될 경우 진입장벽이 높아져 시민들의 청약 시도 자체가 어렵게 되고, 너무 낮은 분양가 역시 분양 이후 전매 등을 통한 부동산 투기과열 등 문제가 발생할 수 있다는 논리를 폈다. 시는 지난 1월 조합에서 제출한 일반분양가에 대한 적정성 여부를 확인하기 위해 시장의 다양한 요소를 고려해 검토했다는 입장이다.

감나무골 재개발 아파트 조합측도 나름대로 반대 논리를 펼쳤다.  

조합측에서는 건설공사비지수 상승과 고금리의 여파, 사업 위치에 따른 택지비 상승 등을 고려하지 않았다며 강제력 없는 일반분양가 조정 요구에 대해 회의적인 시각을 내비쳤다.

지난 2006년 전주시로부터 재개발 예비 정비구역으로 지정됐던 감나무골은 이후 18년이 지나서야 본격적인 착공에 돌입했다는 점을 강조했다. 

조합측은 오랜 기간 투입됐던 비용을 따져볼 때 이번에 권고된 분양가가 고분양가로 취급 받기에는 무리가 따른다는 입장을 견지했다.

도정법에 따라 정비기본 방침 수립부터 청산까지 총 20여 차례의 행정절차를 거쳐야 하는 재개발 사업의 특성상 그 동안 투입됐던 기초 설계비와 조합 운영비, 금융비용에 큰 폭으로 오른 자재비와 인건비 등을 감안하면 적정가격이라는 주장을 펼친 것이다.  

결국 조합은 전주시와 수차례 협의 결과를 수용해 일반분양가는 3.3㎡당 평균 1490만원, 발코니 확장 비용도 전용면적 84㎡ 기준 2800만원(최초 신청 금액 대비 300만원 감액)으로 입주자모집 승인을 신청했다.

한편, 포스코이앤씨 컨소시엄은 전주시 완산구 서신동 일원 감나무골 재개발 정비사업을 통해 이달 안으로 ‘서신 더샵 비발디’를 분양할 예정이다.

단지는 전용 34~120㎡ 총 1914가구 중 조합원 및 임대 분을 제외한 전용 59~120㎡ 1225가구가 일반분양 된다. 총 3개 단지 28개 동이며, 지하 3층, 지상 20층 규모로 2026년 입주 예정이다.
 

▲고금리ㆍ자재값 인상 ‘분양가 상승으로…’

아파트 건설 공사비 상승은 분양가 인상으로 이어지고 있다. 공사비 상승의 가장 큰 이유는 고금리에 건설 원자재 가격ㆍ인건비 인상 등이 지목되고 있다. 

특히 최근 공사비 인상과 고질적인 공사비 증액 갈등 문제는 정비사업 제도개선에 큰 걸림돌이 되고 있다.

한국건설기술연구원의 지난해 12월 주거용건물 건설공사비지수는 152.47로 지난 2020년 12월 121.46과 비교하면 25.5%나 상승했다. 한국건설산업연구원의 건설자재 지수도 2020년 12월 106.4에서 2023년 12월 144.2로 35.6% 늘었다. 

주요 건설자재인 철근과 시멘트가 자재값 상승에 큰 몫을 차지했다. 코로나19 펜데믹, 러시아-우크라이나 전쟁으로 공급 차질이 이어지면서 철근 가격은 최근 3년간 누적 64.6%, 시멘트 가격은 54.6% 상승했다.

공사비 증액 문제는 정비사업 제도 개선의 걸림돌로 작용하고 있다. 규제를 완화해 사업기간을 단축하겠다는 취지지만 비용을 둘러싼 갈등이 깊어지면 사업이 지체될 수 있기 때문이다.

시공사의 일방적인 공사비 증액을 규제할 뚜렷한 방법도 없다. 

고금리, 자재값, 인건비 등 모든 비용이 늘어나면서 공사비가 급증하기 때문에 민간아파트 특성상 사인간 체결된 도급계약을 정부가 나서서 규제하기는 어렵기 때문이다.

이로 인해 재건축ㆍ재개발 사업장 곳곳에서는 공사비를 둘러싼 갈등이 공공연하게 나타나고 있다. 공사비 조정이 불가피해지면서 비용 증액을 요구하는 건설사와 기존 계약을 지키려는 사업자 간 분쟁이 끊이지 않는 이유다.

한 부동산 업계 관계자는 “건설경기 침체와 아파트 공사 현장 상황이 비용 상승으로 변화하고 있다”며 “올해도 건설공사비 상승률이 지난해 3.73%보다 두 배 가까이 높은 7.30%를 기록할 것으로 예상된다고 하니 분양가를 둘러싼 갈등은 더욱 심화될 것으로 보인다”고 말했다.

전문가들은 앞으로 재건축ㆍ재개발 정비사업구역에서 공사비를 둘러싼 혼란이 더욱 가중될 것으로 보고 있다.

이는 실제로 대출 금리와 자잿값, 인건비 등이 줄줄이 상승하면서 건설공사비가 오름세를 나타내고 있기 때문인데 다양한 정책추진 효과가 시장에 반영될 수 있을지 주목되고 있다.

업계의 관계자는 “최근 원자잿값 인상을 비롯해 규제지역 대부분이 사라지면서 분양가도 더 오르고 있다”며 “소비자 입장에서 비슷한 생활권인데 종전보다 부담이 가중되는 현장보다는 합리적 분양가로 공급되는 곳에 관심이 갈 수밖에 없다"며 속내를 내비췄다. 
 

▲분양가 산정방식, 조속한 제도보완 나서야

현재 분양가 책정 방식은 시ㆍ군ㆍ구 분양가심사위원회에서 분양가 상한금액을 심사하거나, 주택도시보증공사가 분양보증 발급시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 두 가지로 나뉜다.

고분양가 심사 대상이 아닌 전북지역 민간아파트의 3.3㎡당 분양가는 지난해 1161만원으로 지난 2022년 1038원보다 123만원 올라 약 12% 상승했다. 고금리, 고물가와 건설 원자재 가격 인상으로 전주시내 아파트 고분양가도 이미 현실화 됐다.

문제는 주택도시보증공사가 진행하는 분양보증 신청 고분양가 심사제도에 허점이 발생한다는 점이다. 

업계와 전문가들은 주택도시보증공사의 분양가 심사 기준 가운데 인근 시세 적용을 위한 비교단지 선정 기준에 허수가 작용한다고 지적하고 있다.

국토부와 주택도시보증공사는 지난해 7월부터 비교단지 선정 기준을 기존 ‘20년 이내’에서 ‘10년 이내’로 하향 조정했다. 분양가 산정 과정에서 20년 된 주변 단지가 아닌, 건축된 지 10년 이내 단지를 비교 적용해 산출하도록 한 것이다.

그러나 이 같은 산출 방식이 되레 분양가 상승이라는 역효과를 가져오고 있다는 것이 주택 전문가들의 대체적인 시각이다.

인근 단지의 현재 아파트 시세를 반영하면서 신규아파트 분양가가 기존 주변 단지와 ‘키맞추기’ 방식으로 이루어지면서 분양가 상승을 이끌고 있다는 지적이 나온다.

이럴 경우 시세가 상대적으로 낮은 단지 주변에서 아파트 신규분양이 이루어지면 그 시세에 맞춰 분양가가 산정될 수 있다는 논리 비약도 가능하다.

전주시내 한 부동산 전문가는 “인근 아파트 비교단지 적용기준 산정에 앞서 일정한 표본을 마련해 기준을 명확하게 설정해야 하는데도, 막연하게 10년 이내로 일괄 적용하다 보니 되레 분양가 상승의 주범이 되고 있다”며 “고분양가를 방지해야 할 이 방식이 오히려 고분양가 논란을 일으키고 있기 때문에 조속한 제도 보완에 나서야 한다”고 지적했다.

최근 정부에서도 공사비 분쟁을 잠재울 일부 대책을 내놨다. 이미 지자체에 배포된 ‘정비사업 표준공사계약서’가 해결책이 될 수 있다.

공사비 분쟁이 발생하는 신규 사업지는 대부분 급격한 인플레이션 이전 도급계약이 체결된 곳이다. 따라서 시공사는 설계변경 과정에서 추가되는 자재값 또는 신규자재 여부를 표시해 단가 산정방법을 구체적으로 제시하도록 했다. 

그 동안 모호했던 설계변경 과정의 공사비 조정기준을 구체화하고, 공사비 물가 반영 방식을 현실화했는데, 특정 자재 가격이 급등할 때 물가를 일부 반영할 수 있도록 한 것이다.

하지만 표준공사계약서만으로 고분양가 문제를 말끔히 해소하기에는 아직도 넘어야할 산이 많다는 것이 부동산 전문가들의 대체적인 시각이다. 

전북지역의 한 부동산 관계자는 “한동안 지속돼 온 고금리 기조에 공사비 인상, 고질적인 공사비 증액 갈등 문제는 주택공급을 위한 제도개선에 걸림돌이 되고 있다”며 “이를 해소하기 위해서는 분양가 산정방식을 개선하는 등 좀 더 다양한 방식의 해법이 선행돼야 할 것으로 보인다”고 말했다.

/이신우기자 lsw@