가을철이면 이사를 꿈꾸는 사람들의 고민이 깊어간다.

살던 집을 팔려고 내놓아도 쉽게 팔리지가 않기 때문이다.

새 아파트 분양을 받아 놓고도 살던 집을 처분하지 못해 이사를 갈 수 없는 경우도 허다하다.

결국 살던 집에 전세를 놓고 이사해보려고 하지만 이마저도 쉽지 않다.

매매도 전세도 쉽게 나가지 않는 것이 요즘 ‘부동산 세태’다.

새집으로 이사하려는 사람들은 결국 살던 집을 비워두고 분양 받은 새집으로 이사를 하기도 한다.

심지어 분양 받은 새집에 들어갔다가 자금난을 이기지 못하고 기존 주택으로 ‘유턴’하는 사례까지 발생하고 있다.

부동산 침체기에 이사하기가 얼마나 어려운지를 여실히 보여주는 대목이다.

이사철 주택공급과 매매시장의 현실적 괴리와 해법에 대해 짚어본다.
/편집자주 


▲‘고민 깊어가는’ 가을 이사철 

전주시 완산구 평화동의 D공인중개사를 찾았다.

전주 효천지구 아파트 거래 동향을 살피기 위해서였다.

중개사 대표는 “과거 전주 효천지구 아파트에 형성된 P(프리미엄)를 보면 방향이나 선호도가 떨어지는 아파트의 경우 700만원, 1천만원, 1천500만원, 2천만원까지 다양하게 형성돼 있었다.

최근 상황을 보면 2년 전보다 더 많이 오를 것이라고 생각했는데 경기가 어렵다 보니까 오르는 것은 아니다”고 말했다.

그는 “(부동산 경기가 어렵다 보니까) 이사를 오고 싶어도 오지 못하는 구도심 주민들은 집이 팔리지 않아서 못 오는 경우가 많다.

집이 안 팔려서 결국에는 2천만원이 떨어지고 2~3천만원 떨어진 급매만 하나 둘 팔리고 있다.

우미린 아파트 1차 때(올해 6월말부터 입주시작) 분양 받은 일부 입주민은 그래도 집이 안 팔리니까 그 동안 살던 집을 내놓고 우미린 분양권까지 내놓고 먼저 나가는 집을 처분하려는 상황까지 와 있다”고 말했다.

중개사 대표는 또 다른 거래 상황도 설명했다.

그는 “효천지구 아파트의 경우 기존의 P가 몇백만원에서 떨어지고 있으며 좋은 것은 그대로 물고 있다. 2년 전(분양 당시)에도 P를 주고 샀다. P를 주고 산 건데 이제 와서는 원가로 팔기도 하고 손해보고 팔기도 하고 아주 좋은 건은 짱짱히 물고 있다”며 현재 거래 상황을 자세히 알려줬다.

그는 “효천지구 아파트에는 전주가 아닌 타지에서도 이사 온 경우도 있지만 대체적으로 평화ㆍ삼천동 라인, 흥건이나 호반 등에서 찾아온다.

삼천ㆍ중화산동 등 전주시내 다른 지역에서도 이사를 위해 상담을 의뢰한다.

요즘에는 서부신시가지 효자5동 아르팰리스 휴먼시아 8단지나 인근 세븐팰리스 휴먼시아 7단지도 의외로 오는 경우가 있다”며 “아르팰리스는 한 9년이 되가는데다 우미와 가격이 거의 같으니까 이사를 하려고 한다.

그런데 지금은 그 좋다던 아르팰리스도 제 때 안나가는 경우가 있다.

그만큼 부동산 경기가 어렵다는 것인데 결국은 해결하는 사람도 있다.

송천동 사람이 효천지구까지는 거의 오지 않는다고 보면 된다”고 웃으며 말했다.

전주 효천지구의 근래 거래 상황을 들여다 보니 침체된 부동산 경기가 얼마나 심각해 졌는지 실감할 수 있었다.

전주 효천지구는 지난 2017년 3월 전주시 분양가심사위원회에서 아파트 가격을 결정 권고했다.

당시 A-1블럭에 들어설 계획이던 우미린 아파트 최종 분양가는 3.3㎡당 894만7천원으로 결정됐다.

이 아파트 건설사는 당초 3.3㎡당 1천만원(1천24만원)이 넘는 고분양가를 제시했으나 건설사가 최초 신청한 분양가와 비교했을 때 129만3천원 낮아진 금액이었다.

효천지구 아파트는 집단환지 방식 등으로 토지매입가가 높기 때문에 분양가가 3.3㎡당 1천만원을 넘을 것이라는 전망이 우세했다.

해당 건설사도 3.3㎡당 1천24만원의 분양가를 요구하면서 분양가심의위원회와 2개월여 동안 몇 차례 협의를 거친 끝에 3.3㎡당 894만7천원에 분양이 이뤄졌다.

당시 고분양가의 주요 원인이 최고가 입찰제에 의한 택지매각에 있다는 지적이 나오는 등 토지가격에 대한 논의도 집중됐다.

하지만 실제 도내 아파트의 분양가 가운데 택지가격이 차지하는 비율은 전국 평균에도 미치지 못한 것이 사실이다.

효천지구 아파트 가격은 이 같은 과정을 거치면서 형성됐다.

아파트 가격의 거품 논란도 있었다.

이후 전주시내에는 새 아파트, 오래된 아파트 할 것 없이 부동산 경기 위축의 찬바람을 조금씩 맞아왔고, 아파트 거래가 실종된 요즘 같은 부동산 경기 침체기에는 집 없는 사람들의 이사 고민이 깊어갈 수밖에 없는 지경에 이르렀다.

 

▲공급과 매매시장의 현실 괴리 

집 없는 서민들은 집 한 채 갖는 것이 꿈이라고 한다.

하지만 전주시내 주택은 이미 공급과잉 현상을 보이고 있다.

전주시내 주택보급률은 올해 상반기 기준 110.5%에 이른 상태다.

공급과잉 현상이 오래 전부터 현실화됐다는 의미다.

전주시에 따르면 올해 상반기 전체 주택 수는 29만4천22세대, 이 가운데 아파트(5층 이상)가 전체의 56.0%에 해당하는 16만4천757세대로 가장 많은 수를 차지하고 있다.

그 다음이 단독주택으로 41.3%에 해당하는 12만1천332세대다.

또 4층 이하 연립주택은 4천793세대(1.6%)이며, 동당 660㎡ 미만의 다세대주택은 3천140세대(1.1%)를 차지하고 있다.

전북도내 주택보급률도 전국 평균치를 초과하기는 마찬가지다.

국토교통부와 통계청의 분석에 의해 지난 2017년 12월말 발표된 전북도의 주택보급률은 107.7%에 이르고 있다.

이는 전국 주택보급률 103.3%에 비해 높은 수치다.

이 같은 주택의 공급과잉 문제는 주택매매시장에도 적지 않은 영향을 미치고 있다.

기존에 들어선 공동주택과 앞으로 들어설 물량을 살펴보면 심각성이 피부에 와 닿을 정도다.

전북도는 2022년 주택종합계획을 세워두고 체계적인 주택 정책을 펼치고 있다.

각종 통계를 살펴봐도 전북지역 주택매매시장의 여건은 녹록지 않다.

한국감정원이 밝힌 올해 7월 누계(상반기) 기준 전북지역의 주택ㆍ아파트 매매가격 상승률은 각각 -0.80%, -2.51%로 감소한 것으로 나타났다.

이는 지난해 하반기 주택ㆍ아파트 매매가격 변동률 각각 0.19%, -0.78%에 비해 상승폭이 둔화된 이후 하락세가 뚜렷했다.

같은 기간 전세시장도 마찬가지다.

주택ㆍ아파트 전세가격 변동률을 보더라도 각각 -1.01%, -1.85%로 감소했다.

전세가격 역시 지난해 하반기 주택ㆍ아파트 매매가격 변동률은 -0.20%, -0.63%로 하락폭이 확대된 상태다.

이는 입주물량 증가와 정부의 9.13부동산대책에 따른 투자수요 감소 등으로 올해 상반기 주택매매시장이 안정적인 하향세 지속을, 주택 전세시장은 하향세가 유지됐기 때문으로 분석된다.

주택공급시장도 조금씩 위축됐다.

주택공급은 올해 상반기 인허가 물량이 주택경기의 둔화로 지난해 같은 기간 대비 감소했고, 준공실적도 지난해 대비 줄어들었다.

다만, 예년의 준공실적에는 웃도는 수준이다.

하지만 주택시장 기조에 따라 최근 착공ㆍ분양실적이 과거 급등했던 시기보다는 감소해 안정적인 수준을 보이고 있고, 향후 이전과 같은 공급 확대에 따른 시장불안 가능성은 줄어들 전망이다.

주거 형태도 영향을 미치고 있다.

전북지역을 비롯해 전국적으로 단독주택보다 아파트 공급이 증가하면서 아파트가 차지하는 비중은 갈수록 높아지고 있다.

전북의 지난 2000년대 초반만을 살펴봐도 아파트 비중의 증가율은 타지방의 광역도 증가율보다 높게 나타났다.

통계청 조사를 보면 지난 2000년 21만5천665세대에 이르던 아파트는 2005년에 27만1천62세대, 2010년들어서는 32만469세대로 껑충 뛰었다.

당시 전북의 주택 유형별 현황을 보면 아파트 비중이 50.6%로 가장 높고, 단독주택이 45.7%로 뒤를 이었다.

이는 전주시내 주택 유형별 현황과도 별반 다르지 않은 것을 알 수 있다.

그만큼 아파트는 도민들의 주거생활 형태의 가장 큰 부분을 차지하고 있다고 해도 과언이 아니다.

문제는 이처럼 늘어나는 아파트에 비해 인구가 줄어들고 있다는 점이다.

최근 3년간 전북의 인구 추이를 살펴보면 문제가 심각하다.

전북도가 파악하고 있는 통계청 인구주택총조사 자료에 따르면 올해 9월 현재 전북의 인구(총 인구수)는 182만2천883명, 2018년 9월 인구는 184만544명, 2017년 인구는 185만5천450명으로 나타났다.

전주시의 인구는 그나마 조금 상승했다.

지난 2017년 9월 65만1천438명, 2018년 9월 65만2천484명, 2019년 9월 현재 65만4천563명이다.

하지만 같은 기간 도내 14개 시군 가운데 전주시를 제외한 13개 시ㆍ군의 인구는 모두 줄어들었다.

특히 도내 전체 인구는 줄어든 상태로 수요면에서 인구 증가세가 둔화되고 있는 시점에서 실수요층의 지속적인 감소가 예상돼 중장기적으로 주택수요는 위축될 가능성이 높다.

단지, 도내 가계소득 대비 주택가격 비율이 다른 지역에 비해 과도한 수준은 아니어서 주택구입 여력에 대한 우려는 크지 않은 상황이다.

전주시 완산구 삼천동 H공인중개사 대표는 “전주시내 세대 증가율에 비해 공동주택 공급물량은 초과된 것은 사실”이라며 “향후 4~5년을 내다본다고 할 때 재개발 지역을 제외하더라도 수요량에 비해 공급과잉 현상이 심화될 수 있다”고 진단했다.

인근의 또 다른 공인중개사는 “몇 년 전까지만 해도 봄과 가을에는 이사하는 세대가 많아 ‘이사철’이라고도 불렀지만 최근에는 거의 1년 내내 주택 거래가 실종되는 등 매매나 전세 거래 추이가 비슷한 경향을 보이고 있다”고 말했다.



▲주택 수요와 공급 해법 없나  

주택공급의 과잉현상을 해결하기 위해서는 각종 대책이 선행돼야 한다는 의견이 많다.

전문가들은 특히 자치단체 차원의 노력이 중요하다는 시각을 보이고 있다.

주택 수급을 조절하기 위해서는 주택인허가 제한 등의 조치로 공급물량을 조절할 필요가 있다는 것이다.

전주시내 주택보급률이 올해 상반기 기준 110.5%로 치솟았고, 전북도내 주택보급률도 전국 평균을 넘어선 상황에서 공급물량 조절을 고려해야 할 것이라는 지적이다.

오히려 거주환경을 개선하거나 공급물량의 지역별 불균형을 해소하는 등 질적인 주거 만족도를 제고하는 것이 바람직하다는 의견도 제시되고 있다.

주택 과잉공급으로 미분양 주택이 늘어날 경우 건설사의 부실 또는 도산 등 부작용이 우려되기 때문에 미분양 주택에 대한 면밀한 관찰을 강화할 필요도 있다.

주택수요를 유지하고 확충하는 노력은 무엇보다 중요하다.

특히 인구 유출을 방지하는 것은 주택수요와 공급을 유지할 수 있는 한 방법이 될 수 있다.

주택구입 실수요 층의 유입을 유도하고 청장년층의 인구유출을 방지할 수 있는 정책 마련이 시급하다.

인구 유출을 막기 위해서는 양질의 일자리를 제공하는 것도 해법이 될 수 있다.

청장년층의 타 지역 이동을 막고 도내 유입을 촉진하기 위한 일자리를 마련하는 등 다각적인 노력이 요구되고 있다.

전북도가 추진하는 인구 늘리기 정책이나 고용 활성화 정책 등으로 서민들의 주거불안을 해소하는 대책을 마련하는 것이 필요하다.

한 부동산 전문가는 “전북지역의 인구 증가율은 정체되거나 줄어들고 있는데 주택공급률은 초과된 상태를 보이고 있다”며 “공급 물량을 조절하고 수요자를 유지할 수 있는 다양한 정책 방안이 모색돼야 할 것”이라고 말했다.

/이신우기자 lsw@