2022년 임인년 부동산 시장은 큰 변화의 연속이었다.

지난해 정부가 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표하면서 올해부터 준공 후 30년이 넘어선 단지들의 재건축 추진이 빨라질 전망이다.

이에 따라 전북지역 재건축도 좀더 활발하게 추진될 가능성이 점쳐지고 있다.

재건축 안전진단은 재건축의 첫 관문에 해당하는 절차로 여겨져 왔다.

분양가상한제ㆍ재건축초과이익환수제와 함께 재건축 사업을 막는 ‘3대 대못’으로 불려왔다.

올해는 규제 완화로 재건축 추진에 속도가 붙을 것으로 전망되지만, 부동산 경기 침체 우려가 확산되는 가운데 기준금리까지 가파르게 상승하면서 사업추진에 적지 않은 어려움도 예상된다.

규제 완화라는 호기를 맞고 있는 재건축ㆍ재개발 시장의 전망을 짚어본다.
/편집자주


▲전북의 재건축ㆍ재개발 현황과 경과  

전주시내에서 현재까지 진행 중인 재건축 정비사업지는 14곳에 이른다.

롯데건설ㆍGS건설이 2천53세대를 짓는 ‘효자주공’, 이수건설ㆍDL건설이 998세대를 짓는 ‘우아주공1단지’ 등이 해당된다.

재개발 정비사업을 추진하는 곳도 14곳이다.

영무건설ㆍ포스코건설이 2천225세대를 짓는 ‘기자촌’, 포스코건설ㆍ한라건설이 1천986세대를 짓는 ‘감나무골’ 등이다.

이 가운데 관리처분 인가를 받은 곳은 서신동 ‘감나무골’, 진북동 ‘동양아파트 인근’, 중노송동 ‘기자촌’ 등 3곳이다.

문제는 지난해 급격한 금리인상의 여파로 재건축ㆍ재개발 등 정비사업이 고전을 면치 못하고 있다는 점이다.

시공 건설사들이 치솟는 금리와 원자재 가격 등으로 막대한 공사비 부담을 껴안아야 하기 때문이다.

설상가상 부동산 시장 한파 속에서 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 부담은 건설업계에 더 큰 짐을 지우게 하고 있다.

부동산 PF 부실화 우려가 커지며 전북지역 재건축, 재개발 업계에도 공포감을 확산시키고 있다.

이 같은 자금부담 상황은 새해에도 별반 개선되지 않을 것으로 부동산 전문가들은 전망하고 있다.

부동산 PF는 시행사의 사업권을 담보로 금융사로부터 자금을 조달하는 방식이다.

재개발ㆍ재건축의 경우 조합에서 시공사를 선정하고 건축심의 등 인ㆍ허가를 거치면 건설사의 지급보증을 통해 공사비를 마련할 수 있다.

하지만 지난해 수 차례 인상됐던 고금리와 레고랜드 사태 등이 맞물리며 PF를 통한 자금조달 자체가 어려워진 것이다.

전북지역에서는 아직까지 ‘돈줄’이 막혀 부도라는 극한 상황에 직면한 건설사는 나타나지 않고 있지만, 상당수 업체가 사업지연과 PF 자금조달에 문제를 안고 있을 개연성이 크다는 것이 부동산 업계의 시각이다.

이 같은 사정은 전주시내 재건축ㆍ재개발 사업에도 고스란히 반영되고 있다.

또한 이들 재건축ㆍ재개발 정비사업은 토종업체가 아닌 대부분 외지 대형 건설업체가 시공권을 독식하면서 막대한 지역자금이 유출되고 있는 것이 현실이다.

이 때문에 지역 토종업체의 참여 확대를 위한 방안이 시급히 마련돼야 한다는 지적이 일고 있다.

여기에 전국적으로 미분양 아파트의 증가도 심각하다.

특히 전북지역의 지난해 10월말 기준 미분양 주택은 두 달째 증감률 전국 최고를 달렸다.

이 기간 전북의 미분양 주택은 1천383호로 전월 621호에 비해 122.7% 증가했다.

미분양 주택은 지난해 9월에도 전달보다 무려 295.5%나 늘어났다.

전주시내에서는 지난해 덕진구의 한 지역에서 미분양이 늘어나 증감률을 높였고, 특히 신규아파트 분양이 많았던 군산, 익산지역에서 미분양 사례가 쏟아져 나오면서 급격히 늘어났다.

부동산 전문가들은 이런 흐름이 이어지면 미분양 주택이 쌓여 시장에도 적지 않은 영향을 줄 수 밖에 없다는 지적이다.

미분양 주택이 늘어난다면 건설업계의 재개발ㆍ재건축 사업 자체가 위축될 수 밖에 없기 때문이다.

미분양은 주택 시장 흐름의 선행지표라고 할 수 있는데 규모가 늘어나면 실제 집값 하락을 더욱 심화시키는 요인으로 작용해 왔던 것이 사실이다.

이런 저런 이유로 지난해까지 재건축ㆍ재개발 시장에도 찬바람이 세차게 불어 닥쳤다.

정비업계의 한 관계자는 “지난해까지는 재건축과 재개발 사업의 추진이 녹록지 않은 상황의 연속이었다”며 “다만, 지난해 발표된 재건축 안전진단 완화 정책 등에 따라 올해부터 사업에 훈풍이 불었으면 좋겠다는 생각이 든다”고 말했다.


▲규제 완화로 호기 맞는 재건축 사업  

재건축 시장에서 가장 걸림돌로 여겨져 왔던 안전진단 규제가 완화됐다.

정비업계에 따르면 분양가상한제와 재건축초과이익환수제, 재건축 안전진단은 재건축 사업을 가로막는 ‘3대 대못’으로 불려왔다.

윤석열 정부는 부동산 시장 정상화 기조의 일환으로 이 3가지 규제에 대한 개선안을 모두 내놨다.

우선 지난해 6월 발표한 분양가상한제 개편안에는 세입자 이주비와 각종 금융비용 등 정비사업 필수 경비를 분양가에 반영하고, 분양가 산정 기준인 기본형 건축비를 탄력적으로 조정하는 내용 등이 담겼다.

또한 9월에는 재건축 부담금의 면제 기준을 기존 3천만원에서 1억원으로 올리고, 현재 재건축 추진위원회 구성을 기준으로 하는 부담금 부과 시점도 재건축조합 설립 인가일로 늦추는 내용으로 재건축초과이익환수제을 손질하겠다는 계획을 발표했다.

지난해 12월에는 재건축의 첫 단추로 꼽히는 안전진단의 문턱을 낮추는 방안을 제시했다.

안전진단 평가항목 중 골조 노후도 등을 따지는 구조안전성 점수의 비중을 50%에서 30%로 낮추고, 주거환경과 설비노후도의 비중은 높이기로 했다.

개편안이 적용되면 구조안전에 심각한 문제가 없더라도 주차대수가 부족하거나 층간소음이 심한 단지, 난방ㆍ급수 등 배관이 노후화된 단지 등도 안전진단을 통과할 수 있게 될 것으로 기대된다.

또한 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받도록 한 ‘조건부 재건축’의 범위를 축소하고 ‘재건축’ 허용 대상은 확대하는 방안도 개편안에 포함됐다.

이에 따라 정부는 앞서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 개선안을 차례로 발표했고 이번에 마지막 남은 규제를 걷어냈다고 볼 수 있다.

안전진단 개선안은 윤석열 대통령의 공약이자 지난 8월에 발표된 국민 주거안정 실현방안 후속조치다.

정비업계 관계자들은 이번 규제 완화에 따라 재건축 추진의 속도가 빨라질 수 있다고 보고 있다.

그러나 재건축 기대감이 높아지더라도 지금 상황에서는 집값 상승으로 이어지기는 어렵다고 진단했다.

재건축 추진의 걸림돌이 되는 주요 규제가 우선 손질되면서 정비사업을 통한 도심 내 주택공급 활성화 기반을 다졌다는 평가가 나온다.

규제 완화를 통한 주택공급 활성화를 추진하는 정부의 방침은 긍정적이다.

하지만 여전히 과제는 남아있다.

최근 주택경기 침체 분위기로 집값 하락, 금리인상에 따른 비용 부담 등이 맞물리면서 당장 가시적 효과를 보기는 힘들 것이라는 관측이 나오고 있다.


▲고금리 상황 속 ‘규제 완화’가 관건  

정부는 지난 2018년 이후 5년여 동안 재건축 시장을 옥죄던 안전진단 규제를 완화했다.

기존의 재건축 안전진단은 분양가상한제, 초과이익환수제와 함께 재건축 3대 규제로 여겨 왔다.

이에 따라 정부는 앞서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제 개선안을 차례로 발표했고, 이번에 마지막 남은 규제를 없앤 것으로 볼 수 있다.

부동산 전문가들은 이번 규제 개선으로 재건축 사업이 탄력을 받을 것으로 보고 있다.

이에 따라 재건축 안전진단 규제가 올해부터 완화되면서 재건축 시장에 훈풍이 예상된다.

하지만 최근 부동산 침체가 이어지면서 재건축 기대감이 집값 반등으로 이어지기는 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다.

재건축 기대감이 높아지더라도 지금 상황에서는 집값 상승으로 이어지기는 어렵다는 것이다.

결국 집값 불안 가능성은 제한적이라는 것이 중론이다.

부동산R114는 “(이번 조치로) 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지가 늘어날 것으로 판단된다”며 “도심의 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 희망하는 곳에 양질의 주택 공급이 중장기적으로 확대될 것”이라고 기대했다.

다만 “재건축 안전진단이 정비사업의 초기단계인데다 고금리 여파로 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래시장이 살아나기에는 아직 한계가 있을 것”이라며 “경기 불황과 금리 인상에 따른 부동산 한파로 아직 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황”이라고 말했다.

/이신우기자 lsw@