전주시는 이 조례 개정안이 낙후된 도심지역의 재개발과 재건축의 활성화를 통해 균형된 도시발전에 기여할 것으로 기대하고 있다.

그러나 일부 시민단체는 개발업자의 이익을 위한 난개발만 조장하는 꼴 아니냐는 비판이어서 신중해야 한다는 목소리를 내놓고 있다.

이 조례 개정안은 입법예고와 전주시의회 심의 등을 거쳐 이르면 5월께 확정된다.
/편집자주  

▲전주시 도시계획 조례 일부개정 조례안 무얼 담았나

전주시 민선8기는 작년 11월 전주시 도시계획 조례 개정으로 건축물 높이 제한 등 불합리한 규제를 완화한 데 이어, 지난 2월에는 역사도심 지구단위계획을 변경해 풍남문, 영화의거리, 동문거리 등 역사도심지구에 프랜차이즈 업종을 허용했다.

나아가 올해 상반기 내에 현실에 맞지 않는 용적률을 상향해 지역경제를 활성화하고 정주여건을 개선할 예정이다.

이에 전주시는 지난 20여 년 동안 도시의 변화와 발전상과 무관하게 운영해온 주거지역과 상업지역의 용적률을 대폭 높이는 것을 골자로 한 '전주시 도시계획 조례 일부개정(안)'을 지난 10일 입법 예고했다.

이번 전주시 도시계획조례 일부개정(안)의 핵심은 일반주거지역의 용적률을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 상한까지 상향 조정하는 것이다.

이에 따라 제1종 일반주거지역은 기존 180%에서 200%로, 제2종 일반주거지역은 230%에서 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로, 준주거지역은 350%에서 500%로 각각 용적률이 상향된다.

또 상업지역 용적률의 경우 중심 상업지역은 기존 700%에서 1100%로, 일반 상업지역은 500%에서 900%로, 근린 상업지역은 400%에서 700%로, 유통 상업지역은 300%에서 700%로 제한이 풀린다.

특히 상업지역에서 주거복합건축물을 건축할 경우 공동주택 부분의 면적이 기존 80%에서 90%까지 완화되고, 상업지역의 무분별한 아파트 건설에 따른 문제점을 최소화하기 위해 주거복합건축물의 경우 상업시설 설치 비율에 따라 상향된 용적률이 차등 적용될 예정이다.

이와 함께 시는 도시계획조례에 따라 공동주택 건설을 위한 지구단위계획구역을 수립하는 지역에 대해서는 부족한 기반 시설 설치 기준(기부채납 등)을 제시해 해당지역 주민들의 주거환경 개선 및 교통편의를 도모할 방침이다.

시는 조례 일부개정을 위해 3월 중 입법예고 기간을 거쳐 오는 법제심사와 조례규칙심의회 심의, 전주시의회 심의를 득할 계획이다.

동시에 재개발·재건축 사업의 여건 개선을 위한 용적률 완화 기준이 될 '전주시 지구단위계획 수립지침'을 마련하고 오는 5월까지 전주시 도시계획 조례 일부개정과 전주시 지구단위계획 수립지침을 함께 공포한다는 구상이다.

시는 이번 도시계획 조례 개정 등을 통해 재개발·재건축 투자 수익 개선과 기반시설 확충에 대한 인센티브 부여로 투자에 따른 지역경제 활성화는 물론, 정주여건 개선, 도시 미관 향상, 부족한 기반시설 확충에 따른 도시 균형 발전 등 다양한 긍정적 효과가 발생할 것으로 기대하고 있다.

우범기 전주시장은 "전주의 위대한 도약을 꿈꾸는 시민들의 열망이 담긴 다양한 규제개혁과 광역도시 기반 구축을 통해 미래광역도시로 나아갈 것"이라며 "강한경제 전주 구현과 광역도시 성장 기틀 마련을 위해 시민과 기업의 애로사항을 하나씩 청취해 개선하고, 녹지지역 내 개발행위와 공원주변 고도지구 등 현실적인 문제도 해결하도록 과감한 도시계획 혁신을 이뤄내겠다"고 강조했다.


▲시민단체-소규모주택정비사업 조합 반대 목소리

전북환경운동연합이 이번 전주시 도시계획조례 일부 개정 조례안에 도시 난개발의 우려 등을 들며 중단을 촉구했다.

전북환경운동연합은 지난 21일 전주시청에서 기자회견을 열고 "전주시는 주거지역과 상업지역의 용적률을 대폭 높이는 것을 골자로 한 '전주시 도시계획 조례 일부 개정안을 입법 예고했다"며 "일반주거지역과 준주거지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'이 정한 상한선까지 끌어올렸다"고 말했다.

이어 이들은 “이처럼 전주시가 굳이 법정 한도치까지 용적률을 상향한 것은 사실상 전주시의 정책적 판단에 따른 계획적인 도시관리를 포기한 것이나 마찬가지다”고 덧붙였다.

단체는 “지난 20년 간 전주의 인구는 제자리걸음이다. 신시가지와 신규택지 개발을 통해 주택보급률도 낮은 상태가 아니며, 재개발 재건축을 엄격하게 규제하지도 않았다”면서 “이런 상황에서 용적률을 왜 법정 상한선까지 높이려고 하는지 이해할 수가 없다”고 지적했다.

그러면서 “실제 이번 개정안의 전주시 주거지역 용적률은 서울과 수도권 도시보다 높은 전국 최고 수준이다”면서 “그럼에도 용적률을 최대치로 올리겠다는 것은 재건축과 재개발, 주상복합 건물 건립을 앞둔 해당 지역 주민과 건설사, 개발사업자의 사업성을 높여주기 위한 정책에 불과한 것”이라고 주장했다.

또한 전주지역 가로주택정비사업 조합원들이 이번 조례안에 대한 재검토를 요구하는 집회를 열었다.

전주 서신동, 금암동, 평화동 등의 가로주택정비사업 조합원들은 지난 28일 전주시청 노송광장에서 “용적률을 완화하는 내용으로 현재 입법예고된 전주시 도시계획조례 일부개정안 가운데 일반상업지역 용적률의 경우 실직적인 효과가 없다”고 주장했다.

이들은 “현행 조례상 상업지역내 공동주택과 비주거시설이 혼합된 주거복합건축물을 건축하는 경우 공동주택비율이 80% 미만이었지만 개정안에는 공동주택의 면적을 90%까지 완화하는 내용을 담았다”며 “이럴 경우 상가의 비율이 높아져 미분양 상가와 공실로 전락할 수 있기 때문이다”고 덧붙였다.

조합원들은 일 예로 “현재 전주지역 상가의 분양률이 현저히 떨어지는 현상을 보임에 따라 대부분의 주거복합시설을은 상가 2~5%, 기타 오피스텔 등 15~18% 정도를 신축하고 있다”라며 “조례개정안 대로라면 비주거 비율 10% 기준을 충족하기 위해 상가의 비율을 5~8% 정도 더 늘려야 돼 사업손실이 불보듯 뻔하다”고 말했다.

이에 따라 이들은 “개정 조례안중 일반상업지역의 용적률 900%를 700%로 상향해 줄 것과 과도한 기부채납 요구하지 말 것, 오피스텔 및 숙박시설 면적 규정 등을 삭제해야 한다”고 요구했다.

 

▲ 배희곤 전주시 도시건설안전국장 인터뷰

“용적률 완화에 따른 개발사업자 기반시설 개선 적극 노력 필요”  
 

▷전주시가 추진하는 도시계획조례 개정(안)의 용적률을 타도시와 비교한다면

=전주시의 이번 조례개정(안)은 50만 이상 대도시의 평균 용적률에 맞춰 상향 검토하고 있으며, 노후 도시문제에 적극 대응하고 도시정비 및 도시발전을 도모하고자 추진하고 있는 사항이다.

일부 시민단체에서 전주시 용적률 개정안과 비교한 특별시, 광역시, 대도시들은 대부분  인구가 포화상태된 지역 이어서 정책적으로 인구를 분산시킬 필요가 있고 더 이상 도로, 상하수도 등 기반시설 설치가 어려운 상황이다.

이에 인구 분산정책의 일환으로 주거지역의 용적률을 조정 할 수 밖에 없는 상황이어서 전주시 여건과 단순 비교할 사항은 아니다.

반면, 도시경쟁력 및 지역 경제에 많은 영향을 주는 상업지역의 용적률은 대부분 전주시보다 높게 운영되고 있는 게 현실이다.

이번에 추진하는 도시계획조례 개정(안)은 재개발·재건축 및 주상복합 등 일부 주민과 건설사 개발사업자에게 국한되는 사항은 아니며 소규모 개발부터 재개발까지 전주시 전지역에 해당된다.


▷상업지역 용적률 상향과 주상복합 건축물 주거비율 상향 이유는

=2023년 1월 현재 전주시 상업지역은 전주시 전체면적(205.49㎢)의 2.3%에 불과한 4.82㎢이다.

상업지역의 활성화는 도시 경제 경쟁력을 도모하는 사항으로 토지의 효율성 증대와 상업지역의 지정용도의 목적에 부합하도록 상업지역의 용적률을 대도시 평균 수준으로 상향 조정하는 도시계획 조례개정을 준비중에 있다.

국토계획법상 상업지역은 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역으로 상업지역에서 아파트 건축은 불가한 용도이나, 주거복합건축물에 한하여 주거용도 건축물을 허용하고 있다.


▷소규모정비사업 조합에서 일반상업지역 용적률을 700%로 하향 요구하는데

=상업지역에 주거용도의 건축은 상업지역 본래 기능과 무관하게 주거기능이 많아지면서 학교 등 기반시설 부족, 호텔, 판매시설, 업무시설 등 상업지역 본래 기능이 약화되는 등 부작용이 발생되고 있다.

이를 최소화하기 위해 건축물의 용도별 비율에 따라 용적률을 차등적용하는 용도용적제 적용을 검토하여 상업지역 본래 기능이 일정부분 유지될 수 있도록 체계적인 관리를 하고자 한다.

또한, 주거복합건축물에 대해서는 주거용도 비율을 80%에서 90%로 완화하되 다만, 실제 주거용으로 운영중인 오피스텔, 생활형숙박시설을 주거용도에 포함하여 부작용을 최소화 하는 방안으로 검토하고 있다.

또, 상업지역내 200세대 이상 주거복합 건축물에 대해서는 지구단위계획을 수립토록해 도시기반시설과 생활인프라 부족에 문제에 적극 대응할 계획이다.


▷용적률 상향에 따른 제도적 보완장치는 있는 지

=전주시는 용적률 상향에만 염두하지 않고 체계적 도시관리를 위해 지난해 11월에 일정규모 이상(1만㎡이상 또는 200세대이상 공동주택 건설사업)지구단위계획 수립을 의무화 한바 있다.

지구단위계획이 수립되는 재개발 재건축 등 대규모 개발시 필요한 용적률 적용기준과 기반시설 설치 및 확보 기준 등을 정했다.

현재 도로 등 기반시설 기부채납시 용적률 완화를 고려하지 않는 부분 등을 개선해 개발사업자가 기반시설 개선을 위해 적극 동참하도록 ‘전주시 지구단위계획수립지침’ 제정을 통해 제도적 장치를 마련중에 있다.

/김낙현기자