최근 주택 건설 실적이 급감하고 있는 가운데 향후 2년 또는 3년 뒤 주택 공급이 크게 줄어 집값 상승 등을 자극할 수 있다는 우려가 나오고 있다.

아파트는 착공 이후 2~3년, 인허가 후 4~5년 뒤 입주가 이뤄지는 것이 일반적이다. 

지금처럼 고금리 기조가 계속되고 부동산 PF 시장이 경색되면서 인허가를 받고도 착공을 하지 못하는 경우가 발생하면 준공 물량은 더욱 더 줄어들 수 밖에 없다.

이럴 경우 몇 년 뒤 심각한 주택 공급 부족 현상이 현실화 할 수 있다는 것이 부동산 전문가들의 시각이다.

청약시장을 비롯한 부동산 시장의 과열도 우려감을 더하고 있다. 

원자재 가격 상승으로 분양가가 더 오를 것이라는 우려에다 적은 분양물량으로 시장에서는 과열 현상이 나타나고 있기 때문이다.

특히 주택사업자들은 부동산 PF 대출이 막혀있어 인허가나 착공을 하고 싶어도 하지 못하는 현실이다. 부동산 PF 부실화가 해소되지 않는 한 주택공급은 계속 부진할 것으로 보고 있다. 또한 부동산 가격 상승의 문제도 발생하게 돼 심각성을 더하고 있다. 최근 부동산 시장의 이슈로 등장하고 있는 주택 공급난의 실태와 대책 등에 대해 짚어본다.
/편집자주
 

▲곳곳에서 주택 공급난...지표 악화와 실태

‘주택공급 부족론’이 새로운 부동산 시장 악재로 등장하고 있다.

2~3년 뒤 주택 공급난을 가늠할 수 있는 선행지표들이 일제히 하락세를 걷고 있다.

주택 공급 지표가 급감한 것은 전북지역 등 지방을 중심으로 부동산 침체가 이어지고 있고, 금리 인상과 원자재 가격 인상으로 집을 지을 여건이 나빠졌기 때문이다.

특히 그 동안 미분양 물량 급증, 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화 등에 이어 이번에는 ‘주택공급 부족론’이 고개를 들고 있다.

이런 조짐은 주택 인허가와 착공 물량 등에서 더욱 선명하게 드러난다.

국토교통부의 ‘7월 주택통계’에 따르면 전북지역의 올해 1~7월 주택 인허가 물량은 8천665가구로 1년 전 1만1천929가구에 비해 27.4% 감소한 것으로 나타났다. 

올해 같은 기간 착공 실적은 4천156가구로 1년 전 5천548가구와 대비해 25.1% 줄어들었다.

전국 주택 인허가 물량도 20만7천278가구로 1년 전 29만5천855가구에 비해 29.9% 감소했다. 전국 착공실적은 지난해에 비해 반토막이 났다. 주택 착공 물량은 10만2천299가구로 전년 22만3천82가구 대비 54.1% 감소했다. 

이 같은 주택 관련 지표는 건설사들이 주택 사업에 적극적으로 나서지 못하고 있다는 현실을 단적으로 보여주고 있다.

그 동안 원자재 가격과 인건비가 꾸준히 상승해 오면서 건설사들의 공사비 부담이 커진 이유다. 무엇보다 고금리에 따른 PF 시장 경색으로 자금 조달에 어려움을 겪고 있기 때문으로 분석된다.

업체들의 건설수주도 부진하다.

통계청이 발표한 지난 7월 건설수주는 1년 전보다 55.3%가 감소했다. 

2020년 10월 -58.9% 이후 12년 9개월 만에 가장 큰 폭의 축소다. 

건설수주 급감의 원인은 민간을 중심으로 한 주택 건설 수주가 줄어들었기 때문이다.

최근 들어 주택경기가 일부 살아나는 조짐을 보이고 있지만, 전반적으로는 여전히 부진한 상황이다. 고물가로 각종 자재비와 인건비까지 오르면서 수익성을 맞추기 어려운 상황이 펼쳐지고 있는 것이다.

이 때문에 주요 건설사들은 주택 비중을 줄이거나 사실상 주택 시장에 철수하려는 움직임까지 보이고 있다. 

한 건설사 관계자는 “특히 지방 분양 상황이 여전히 좋지 않은 데다 PF 대출 금리가 10%를 넘어가고 있어 건설사들이 주택사업을 계속하기가 쉽지 않다”며 “부동산 시장은 회복되고 있다고 하지만 건설사들은 주택 사업에 쉽사리 재개할 수 없는 형편”이라고 말했다.

공사비 급등은 건설사들에게 가장 큰 아킬레스건이다.

건설사들이 택지매입이나 인허가 받기를 포기하게 만들고, 인허가를 받은 경우에도 쉽게 착공에 들어가지 못하게 만든다.

이처럼 신규 착공이 급감하면 향후 주택공급에 문제가 생길 수 밖에 없다.

통상 주택이 입주하려면 인허가로부터 4~5년, 착공으로부터 2~3년의 시간이 필요하다. 

당장 주택이 부족하지 않을 수 있지만 빠르면 2년 뒤부터 주택 공급난이 나타날 수 있다.

문제는 해법 찾기가 여간 어려운 것이 아니라는 점이다.

전문가들은 주택 공급 선행 지표들을 단기간 내에 반전시키기는 쉽지 않을 것이라고 보고 있다. 당장 고금리와 원자재 가격 상승세가 진정될 가능성이 크지 않기 때문이다.

한 부동산 업계 관계자도 “분양 경기 침체와 원자재 가격 상승 여파가 이어지면서 건설사 투자가 예전 같지 않다”며 “이대로 가다가는 향후 몇 년 내에 주택공급 부족 사태가 현실화될 가능성이 크다”고 우려했다.

▲주택 공급 불안에 집값 상승 불안까지...

인허가ㆍ착공실적 급감 등의 여파로 2~3년 내 주택 공급이 부족해질 수 있다는 불안이 커지면서 집값 급등에 대한 우려도 커지고 있다.

주택 인허가와 착공 물량은 줄어드는데 분양가는 계속 오르면서 주택 매수를 고려하는 수요자들의 심리가 불안해지고 있는 것이다.

부동산 업계에서는 이 같은 공급 불안 심리가 커지게 되면 실제 부동산 시장에서는 과도한 집값, 전셋값 상승 효과가 나타날 수 있다고 보고 있다.

지난달 말(8월 28일 기준) 한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 전국 아파트 매매가격지수 변동률은 0.06%로, 지난달 17일 0.02%로 상승 전환한 이후 한 달 넘게 시간이 흐를수록 상승하는 경향을 보였다.

전북지역의 경우에도 9월 첫째주(4일 기준) 아파트 매매가격 변동률은 0.00%로 약 1년 전인 지난해 8월 이후 50여 주간 이어졌던 가격 하락세를 멈추고 보합세에 접어들었다.

향후 전북의 아파트 가격이 또 다시 오르내리기를 거듭할 수 있겠지만 이런 추세대로라면 하락세 보다는 상승세 가능성이 점쳐진다.

최근 아파트 분양가도 고공행진을 거듭하고 있다. 

건설 원자재 가격 인상과 고금리 여파 등이 겹치면서 전국 민간아파트 분양가가 5개월 연속 상승하고 있고 지난해와 비교해 12% 상승했다.

지난달 기준 전국 민간아파트 분양가는 3.3㎡당 1625만9천원을 기록했다. 

원자재 가격과 인건비 상승 등으로 공사비가 오르고, 고금리 기조가 이어지면서 분양가 상승에 영향을 끼쳤다는 분석이다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 7월 말 기준 지난 1년간 전국에서 신규로 분양된 민간 아파트의 면적(㎡)당 평균 분양가는 492만7천원으로 나타났다. 기준 시점인 2014년을 100으로 놓고 산출한 값인 7월 전국 분양가격지수는 189.7로, 전년 동월(440만4천원) 대비 11.86% 상승했다.

미분양 물량이 점점 줄고 있는 점도 주택 수요가 늘어났음을 뒷받침하고 있다.

국토부 통계를 보면 지난 7월 말 기준 전북지역 미분양 주택은 3천767가구로 전달 4천4가구에 비해 237가구(5.9%) 감소했다.

전국 미분양 주택은 6만3천87가구로, 전달 6만6천388가구 대비 5% 줄었다. 올해 2월 7만5천438가구로 약 10년 만에 최고치를 찍은 이후 △3월 7만2천104가구 △4월 7만2천365가구 △5월 6만8천865가구 등으로 계속 감소하고 있다.

여기에 아파트 매매가격과 함께 전세가격도 이달 들어 반등세를 나타냈다. 

인허가ㆍ착공 물량이 줄고 있고, 대내외 경제 상황 악화로 당분간 부동산 PF도 쉽지 않을 것으로 예상되면서 정부가 제시한 공급물량 외에도 정비사업과 세제 관련 규제에 대한 논의도 필요하다는 의견이 나오고 있다.

전주시 효자동의 한 부동산 업계 관계자는 “공급이 줄고 분양가 상승이 이어지면 더 오르기 전에 내 집을 사야 한다고 생각하는 수요자들과 부동산 투자자들이 미분양 주택 매수에 더 적극적으로 나서는 모습을 볼 수 있다”고 말했다.
 

▲주택 공급대책 내놓지만…실효성은?

이르면 이달 내 정부가 내놓을 주택 공급 대책에 관심이 쏠리고 있다. 

올해 들어 국내 주택 인ㆍ허가와 착공 등이 급감하는 등 향후 주택 공급에 빨간불이 켜졌기 때문이다. 

이런 분위기 속에서 향후 2~3년 뒤에는 주택 부족으로 집값 상승 등 부작용을 초래할 수 있다는 우려의 목소리가 커지고 있다.

이번에 발표될 주택 공급 대책에는 민간 건설사들이 주택사업에 나설 수 있도록 규제완화, 금융지원, 공공주택의 경우 기존 공급계획을 앞당기는 방안 등이 담길 것으로 전망된다.

부동산 PF 만기를 연장하고 주택도시보증공사(HUG)의 보증 지원 확대를 통해 건설사의 현금 흐름을 개선해주는 것이 주요 내용이 될 것이라는 관측이 나오고 있다.

공급 측면에서 부동산 PF 만기 연장이나 미분양 주택 리츠 매입, 공공택지 전매 등을 예상하고 있다. 또 수요 측면에서는 오피스텔이나 단독ㆍ다가구ㆍ생활형숙박시설 등 비주택에 대한 규제 완화 등을 꼽고 있다.

다만, 이번 대책이 주택공급 활성화와 어려움에 빠진 건설사에 도움이 되기 위해서는 현실성 있고 구체적인 계획이 담겨야 한다는 입장이다. 

문제는 정부의 대책이 긍정적이지만 실효성이 떨어질 경우 되레 집값을 자극할 수 있다는 우려의 목소리가 크다는 점이다. 정부가 시장에 주택이 부족하다는 신호를 더욱 크게 줄 수 있다는 것이다.

부동산 전문가들은 정부가 보다 실효성 있는 대책을 내놓을 필요가 있다고 지적하고 있다. 자칫 시장에 주택이 부족하다는 신호만 줄 수 있다는 우려도 만만치 않다. 

전문가들은 올해 들어 주택 착공과 인허가 물량이 크게 줄면서 집값 상승 시기와 맞물리게 될 경우 지난 정권에서 벌어졌던 집값 급등의 부작용이 반복될 수 있다는 전망도 내놓고 있다. 

이처럼 건설사와 시장에서는 우려와 기대가 교차하고 있다.

특히 최근 청약 경쟁률이 상승하고 30대 이하 젊은 층의 매수세가 늘고 있는 것은 집값 급등의 불안감을 더욱 상승시킨다고 우려하고 있다.  

여기에 정부가 민간 건설사들에게 주택 공급에 나설 수 있도록 하기 위해서는 결국 분양가 상승 카드가 불가피할 것이라는 전망도 나온다.

한 부동산 전문가는 “건설사들이 수익성이 크지 않다고 생각하기 때문에 주택 건설에 소극적일 수 있다. 이를 위해서는 결국 수익 보전과 관련된 내용이 담길 수밖에 없을 것”이라며 “결국 민간 영역을 활성화하려는 것은 분양가가 높아지는 요인이 될 수 있다”고 지적했다.

무엇보다 정부가 중장기 대책뿐 아니라 당장의 시장 불안 심리를 완화할 수 있는 단기 대책까지 함께 내놔야 한다는 지적이 설득력을 얻고 있다.

/이신우기자 lsw@