새해 벽두부터 재건축ㆍ재개발 규제완화 향방에 시행ㆍ시공사들의 촉각이 곤두서 있다. 

정부가 안전진단을 생략하는 재건축ㆍ재개발 절차 합리화 방안과 규제 완화를 검토하고 있기 때문이다. 

정부는 재건축ㆍ재개발 착수 기준을 노후도로 바꾸는 등 정비사업 절차를 대폭 완화하는 방안을 이달 발표할 예정이다.

정비업계에서는 규제가 완화되면 안전진단 등에 묶여 인허가를 받지 못하거나 추진중인 전북지역 재건축ㆍ재개발 사업도 탄력을 받을 것이란 관측이 나온다.

부동산 규제완화는 올해 주택시장을 움직일 가장 큰 변수 중의 하나로 꼽힌다.

전북지역 등 지방은 물론 서울과 수도권 집값이 하락세로 꺾이면서 규제완화 목소리가 커지는 상황에서 나오는 대책이어서 관심사가 클 수 밖에 없다.

전북지역 재건축ㆍ재개발 진행상황과 노후도 기준 변화, 절차 완화 움직임을 살펴보고 정비사업의 향후 전망을 짚어본다.
/편집자주

 

▲전주시내 재건축 현재 진행상황은?

재건축ㆍ재개발 착수 기준을 노후도로 바꾸는 등 정비사업 절차를 대폭 완화하는 방안의 발표가 임박했다. 

대통령이 지난 연말에 이어 1일 신년사에서 재개발ㆍ재건축 사업을 활성화하겠다고 밝히면서 꽉 막힌 도심 주택공급에 해법을 찾을지 주목된다. 

사업 요건을 노후성으로 바꾸겠다는 대통령의 발언은 일정 연한이 지나면 안전진단을 받지 않고 정비사업이 가능하도록 규제를 완화하겠다는 의도로 풀이된다.

이에 따라 국토교통부는 안전진단 없는 재건축 사업을 할 수 있도록 하는 내용의 규제 완화 대책을 검토 중이다.

전주지역 재건축 추진에 대한 기대감도 고조되는 분위기다.

전주시내 재건축 구역은 지난해 12월 기준 14곳, 재개발 14곳 등 총 28곳의 정비사업이 추진중이거나 청산 또는 해산절차 밟고 있다. 

이미 준공된 9곳과 사업이 시행되지 않고 있는 1곳을 제외하면 모두 18곳에서 재건축ㆍ재개발이 진행되고 있다.

전주지역 재건축 아파트는 우진ㆍ태하(2017년 준공), 우아주공2(2018년 준공)ㆍ우아주공1(2021년 준공) 구역이 청산을 준비 중이다. 역시 준공을 마친 삼천주공2, 삼천쌍용은 해산을 준비하고 있고 효자주공, 오성대우, 삼천주공3 구역은 사업인가를 받았고, 관리처분계획을 수립 중이다.

삼천동 개나리아파트는 이달 중 정비구역 지정 고시 예정이며, 삼천동 세경아파트는 사업시행계획인가를 진행하고 있다. 나머지 송천무지개, 세원거성, 삼천쌍용2는 안전진단을 준비하고 있고, 송천롯데는 미추진 상태다.

문제는 최근까지 전북지역에서도 몇 년 새 건설자재값과 인건비 상승, 금융비용 증가 등이 겹치면서 공사비가 폭등하고 있어 일부 구역을 제외한 재건축ㆍ재개발 사업 추진에 제동이 걸려 있다는 점이다.

시행 업계도 높은 금융비용과 미분양 리스크 확대로 사업 진척은커녕 금융비용만 겨우 충당하면서 버티고 있는 실정이다.

전북지역 재건축ㆍ재개발 아파트 정비사업은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 등으로 사업비 충당에 심각한 문제점을 드러내면서 직격탄을 맞고 있다. 

건설경기 침체와 자금경색 심화로 금융권에서 신규대출을 중단하거나 줄이면서 건설사들이 추가 대출을 받기가 난망한 상황이 이어지고 있기 때문이다.

이로 인해 일부 시행사는 정비사업 자체를 포기해야 할 처지에 놓여 있다.

재건축ㆍ재개발 아파트는 이 같은 문제점 외에도 갖가지 이유로 적게는 4~5년, 많게는 10년~20년 가까이 사업추진이 지연되고 있다. 

지난해 전주시 삼천동의 한 재건축조합이 추진하던 정비사업은 원자재값 상승 등 여파로 이미 선정됐던 시공사가 사업을 포기할 정도로 심각한 문제점을 드러냈다.

또 전주시내 A아파트는 5년이 넘었지만 조합장의 자격문제, 토지면적에 따른 조합원들의 과도한 자금 추렴으로 공사비 증액이라는 강수를 두고 있다. 

B아파트와 C아파트는 너무 협소한 토지면적 때문에 조합원들이 부담해야 할 추가 비용이 눈덩이처럼 불어날 상황이다. 

전주시내 또 다른 D아파트는 까다로운 재건축 절차로 4~5년 전의 건설체계에 따라 만들어진 설계도면을 사용할 수 없어 새 도면을 만들어야 할 처지다. 

이런 난관 속에서 발표를 앞두고 있는 재건축ㆍ재개발 완화조치가 시행ㆍ시공사에게 새로운 희망의 불씨를 되살리는 계기가 될 지 주목된다. 
 

▲재개발도 관심사…활성화 위해 용적률 상향

전주시내 재개발 정비사업 14개 구역의 추진도 관심사다.

지난해 말 기준 전주시 노송동 물왕멀 구역은 지난 2018년 준공을 마치고 같은 해 연말 전 청산을 완료했다. 서신동 바구멀1ㆍ태평동 태평1 구역은 아파트 준공을 마치고 해산을 준비하고 있다.

서신동 감나무골 구역은 조만간 일반분양을 준비하고 있고, 효자 구역은 이전고시를 준비 중이다. 

포스코와 한라건설이 시공사로 추진되는 감나무골 구역 재개발사업은 전북도청 인근에 건립하고 있는 모델하우스를 이달 말 완공하고, 입주자 모집 공고가 나오는 오는 26일께 전주 시민들에게 공개될 예정이다.

지난해 12월 21일 감나무골 재개발 부지에서 착공식이 열렸다.

감나무골 재개발은 전체 1914가구수 중 1225세대(59㎡, 74㎡, 84㎡, 120㎡)가 일반분양분이다. 이르면 내달 초 일반분양이 진행될 전망이다.

동양아파트, 기자촌, 종광대2 구역은 이전와 철거를 준비 중이다.

재개발사업지인 하가지구는 지난 1월, 17년만에 사업시행 인가를 받아 현재 관리처분 계획을 수립 중이다. 또 전라중교 일원은 올해 15년 만에 정비구역 지정을 받아 사업추진의 단초를 마련하고 조합설립인가를 준비 중이다. 

이 밖에 동부시장, 효동, 성황당 구역 등은 추진위 승인을 받았을 뿐 사업추진이 20년 가까지 진척을 보지 못하고 있다.

전주시는 지난해 3월 재건축ㆍ재개발 활성화를 위해 용적률 상향을 골자로 도시계획조례 일부개정안을 입법 예고했다.

용적률 상향에 따른 높은 인구밀도와 교통혼잡 등 여러 가지 도시문제를 예방하기 위해 ‘전주시 지구단위계획 수립 지침’을 마련하고, 공동주택사업 시행을 위한 기반 시설 설치 기준과 기반 시설 설치에 따른 용적률 인센티브 부여 등 재개발 사업의 사업성을 개선해 보다 계획적이고 합리적인 개발이 이뤄지도록 방향을 잡았다.

시 관계자는 “그 동안 타 지자체에 비해 전주시가 낮은 수준으로 용적률을 운영해 낙후된 원도심 지역의 재건축과 재개발 사업 시행이 어려운 상황이었지만, 용적률 상향을 통해 시민들의 불편이 해소되고 지역경제 활성화에 도움이 될 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

전주지역의 한 재건축 아파트 관계자는 “핵심 자잿값과 인건비 상승 등으로 공사비가 폭등하고, 부실시공에 대한 정부 규제까지 더해질 전망이어서 공사비 상승요인은 더 늘어날 것으로 보인다”며 “가장 큰 문제는 2금융권 등의 PF자금 부실화 등으로 공사비를 책정하더라도 향후 수지타산을 맞추기 어려울 수 있고, 공사비 증액에 따른 갈등까지 예상된다”고 말했다.

한 재건축 아파트 시행사 관계자는 “고금리 기조가 장기화되면서 부동산 시장이 얼어붙은데다 금융사들도 부동산 PF 집행을 못하고 있다”며 “이자만 내면서 겨우겨우 버텨 왔는데 상황이 더 악화되면 사업을 접어야 할지도 모르겠다. 다만 조만간 발표될 재건축ㆍ재개발 규제완화 대책에 한가닥 희망을 걸고 있다"고 하소연했다.

▲노후도 기준 재건축ㆍ재개발 실효성은?

안전진단을 통과하지 않아도 재건축 사업을 추진할 수 있는 방안이 곧 나올 예정이다.

정부는 30년 이상된 노후주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 노후도에 중점을 둔 재건축 절차를 추진중이다. 

전북에는 타 지역과 마찬가지로 오래되고 낡은 아파트가 즐비하다.

시설물안전법령에 따른 D(미흡), E(불량) 등급 공동주택이 지난해 상반기까지 43곳에 이르는 것으로 나타났다. 오래되고 낡은 아파트는 해마다 증가하고 있어 재건축 업계 사업지로 기대감이 높아지고 있다.

현재 재건축을 위해서는 준공 후 30년 이상이 지나고, 안전진단에서도 D등급 이하를 받아야 한다. 

도시 및 주거환경정비법에 따르면 재건축은 기본계획 수립 뒤 안전진단을 거쳐야 정비계획이 수립되고 구역 지정과 추진위 승인, 재건축 조합 인가로 단계를 밟아 진행된다.

하지만 재건축 조합이 만들어지지 않은 상태에서 안전진단이 이뤄지다 보니 주민들이 해당 비용을 직접 충당해야 하는 관행이 남아 있다.

재건축 규제가 완화되면 노후 주택 주민들은 희망에 따라 재건축 조합을 만들고, 이후 추가 협의가 이뤄지는 과정에서 안전진단을 진행할 수도 있을 것으로 보인다.

정부는 재건축 외에도 재개발 규제를 대폭 완화하는 방안을 검토 중이다.

정책금융기관을 통해 신용 보증을 통해 재개발 비용을 낮춰주고, 노후도나 주민 동의 절차를 거치는 재개발 요건 완화 방안을 심도있게 들여다보고 있다.

부동산 PF 부실과 경기 악화로 금융상황이 좋지 않은 가운데 공공기관이 적절한 보증으로 금리를 낮추는 방안을 추진하겠다는 것이다.

하지만 얼어붙은 부동산 시장 분위기 속에 실제 사업이 순조롭게 추진될 수 있을지는 좀더 지켜봐야 한다는 시각도 있다. 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려, 공사비 인상 등 대외적인 여건이 어려워지고 있기 때문이다.

초기 사업 속도가 높아진다고 해서 재건축이 정상적으로 진행될 수 있겠느냐는 의문을 드러내는 여론도 만만찮다. 이 때문에 이번 대책 발표만으로 재건축이 효율적으로 가능할 수 있을까에 대해서는 더 많은 고민이 필요하다는 지적이다.

특히 재건축 사업이 활성화되지 않거나 중단 혹은 조합원들 간 분쟁으로 말썽이 되는 구역에 대해서는 향후 면밀한 재분석에 나서야 한다는 지적이다.

최근까지 재건축ㆍ재개발 정비사업은 원자재, 노무비 같은 기본적인 건축 비용 자체의 급격한 상승에 따라 당초 계획대로 수익성을 담보하기 어려운 부분이 많았다. 

여기에 해당 조합원들의 추가분담금 문제로 말썽을 일으키는 사례가 관행처럼 이어져 오면서 재건축 사업추진에 장해가 된 것도 사실이다.

업계에서는 이달 발표될 재건축ㆍ재개발 규제완화 대책을 통해 이 같은 문제점이 해소되고 사업이 원활하게 진행되기를 기대하고 있다.

/이신우기자 lsw@